在香港房地產交易的複雜世界裡，田土廳的土地查冊服務猶如一把關鍵的鑰匙，為買賣雙方開啟了了解物業全面資訊的大門。無論是購屋者尋求安心置業，或是傳媒工作者關注房地產市場動態，亦或是地產從業人員協助客戶完成交易，深入理解土地查冊的各個面向都顯得至關重要。本文將詳細介紹土地註冊處的服務內容，包括契約註冊、物業查冊、其他服務及常見問題，助您全面了解其重要性與運作流程。
文章概要
查冊是什麽？
買樓涉及巨額資金，確保物業沒有問題至關重要。土地查冊可協助買家了解物業及業權情況，避免潛在陷阱。然而，自 2021 年 11 月起，土地註冊處實施了新查冊限制，給傳媒工作者帶來諸多不便，也對地產版記者的日常工作產生了直接影響。
查冊的用途與可查內容
查冊，其實就是查閱土地紀錄。土地登記冊主要包含四個重要部分，其中（一）物業資料、（二）業主資料以及（三）物業涉及的軒軒尤為關鍵，而第四部分等待註冊的契約相對而言重要性稍次。
借助查冊，準備購買物業的人士可以輕鬆獲取物業詳情以及業主姓名等重要資訊。在物業資料的範疇內，涵蓋了官方地址、參考編號、地段編號、地契以及地稅等諸多面向。對於有意購買村屋的準買家而言，認真研究地段編號或地契可謂重中之重，畢竟在很多時候，需要依靠地段編號才能精確定位村屋的所在之處。
聚焦於業主資料部分，土地登記冊猶如一部詳盡的物業史書，單位歷任業主的姓名、擁有權模式、當年成交價、註冊日期等資訊悉數在列，使得單位的發展歷程清晰可見。成交價和註冊日期在議價環節具有極高的參考價值，舉例來說，如果查冊發現單位是業主近期剛剛購入的，那在議價時可操作的空間或許就比較有限；反之，若業主持有年限較長，議價的彈性可能更大一些。此外，土地登記冊還會詳細列出物業的抵押資料，例如提供貸款的財務機構以及貸款額等資訊。有時，房貸金額會顯示為「all money」，此種情形代表無限額或不定額房貸。在這種情況下，倘若業主有增加抵押的需求，銀行與業主無需重新簽署繁瑣的按揭契，僅需簽訂相對簡單的貸款協議即可，而這一細節也可能暗示著業主曾有過加按的操作。如此一來，便能助力準買家初步了解業主的大致財政狀況。
再來看物業涉及的軒轕部分，這裡會羅列出諸如有關產權負擔以及其他註冊文書的各類資料，諸如買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入夥紙及大廈公契等文件。所謂產權負擔，是指那些對土地或物業形成限制的押記或其他責任形式。它雖然會在一定程度上降低所繼承土地的價值，但並不會徹底阻礙土地所有人對土地的轉讓。然而，一旦物業附帶產權負擔，就有可能致使業權有瑕疵甚至面臨被廢除的風險，因此準買家務必格外留意。
買樓前一定要進行查冊
滿足地產業監管要求
地產業監管局規定地產代理在物業交易時需準備 7 大資料，查冊可獲取部分重要信息，如物業所有權、產權負擔、實用面積等。
避免潛在風險
若業主違反政府租契條款，政府有權收回土地及建築物。物業有產權負擔，如非法僭建，可能導致業權欠妥，影響銀行房貸核准。
影響按揭審批
土地查冊結果對抵押影響顯著。出現 “Statutory declaration as to loss of title deeds”，物業無契或缺契，銀行批抵押有障礙且轉售難。在查冊中 Assignment 未填成交價或上次轉讓為 “deed of gift” 可能是送契樓，銀行對 5 年內有此類情況物業多拒批抵押。遺產物業的上手業主死亡證若註冊可查其是否在單位內過身，自然死亡雖一般不影響房貸，但非業主住戶身故未記錄且若為兇宅會影響估價及按揭，買家可能需多備首期資金應對銀行謹慎評估。
土地查冊如何操作
查冊網站與方式
田土廳為民眾提供了便捷的查冊途徑。市民既可以使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」 網上服務，隨時隨地在互聯網上查詢物業信息，其桌面版適合在電腦端進行詳細信息查閱與分析，流動版網頁則方便在手機等移動設備上快速查看基本資訊。同時，市民亦可前往客戶服務中心及新界查冊中心，使用櫃位查冊服務及自助查冊服務。對於不太熟悉網路操作或需要更深入諮詢的市民，櫃位服務能提供專業的人工指導；而自助查冊服務則提高了查詢效率，節省排隊等待時間。
收費標準
收費方面，「綜合註冊資訊系統」 線上查冊費用相對較為親民，僅 10 元。而查閱存放於土地註冊處的圖則，收費則依圖則存放原因而定。若是因法例存放則免費，若因政府租契存放則收費 10 元。例如，在查詢一些受特定法例管制區域的物業圖則時，若符合免費條件則無需支付費用，而對於普通商業或住宅物業因租契相關的圖則查詢則需繳納費用。
詳細查冊步驟
以網路查閱為例，首先進入土地註冊處系統，選擇 “查閱土地登記冊”，以非經常用戶登錄。接著選擇分層土地登記冊，輸入地址或屋苑名稱，查詢類別選 “全部”，這樣能確保獲取最全面的資訊。然後選擇收取方法，如 PDF 或 HTML 版本，根據個人需求，PDF 版本適合列印保存，HTML 版本便於在螢幕上直接查看與分享。之後填寫查冊者資料，包括姓名、聯絡方式等，有助於田土廳管理查冊記錄與後續可能的聯繫溝通。最後選擇付款方式，其支援多種信用卡支付，完成付款後查冊即順利結束，隨後便可查看並分析所取得的物業資訊。
土地查冊的新變化與影響
自 2021 年 11 月起，田土廳土地查冊有新安排，查冊人需身分識別與隱私承諾。傳媒工作者受衝擊，核實買賣盈虧難，近親轉讓易誤報，放盤報道缺信息，“優先權” 監察受阻，如 “天匯” 交易難再深入調查，限制媒體監督。但土地查冊地位關鍵，各方應適應利用。購屋者藉此護權益，傳媒要探新方式，政府與田土廳應優化製度，平衡多方面關係，以推動香港房地產市場健康有序發展，其在未來交易中仍將是核心環節。
總結
香港田土廳的土地查冊在房產交易中舉足輕重。它既能助力買家洞悉物業全貌、保障權益，又能為地產從業者提供重要參考。新查冊安排雖有挑戰，但各方若積極應對，必能促進市場健康運行，使土地查冊持續發揮其不可或缺的作用。
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