香港物業稅如何計算？租樓扣稅注意事項及策略

在香港買樓，無論是自住或收租用途，都與稅務有關聯。買樓收租的業主，在每個課稅年度必須繳納物業稅。扣除了所有相關扣稅項目後，可以通過物業稅或個人入息課稅兩種方式之間選擇其一來報稅。到底兩者之間有什麽分別？業主有什麽扣稅項目可以減輕香港物業稅？拖欠物業稅又有什麽後果？本文將一一拆解。

什麽是物業稅？

只要在香港持有物業並放租獲得租金收入，業主就必須履行稅務責任並繳納物業稅。無論業主是以個人或公司名義放租，只要物業有牽扯到租金入息，就必須向稅務局報稅。

物業稅是針對買樓收租的業主，在課稅年度期間，若該物業有任何租金收入，業主就必須報稅。收租交稅，業主能夠以“物業稅”或“個人入息課稅”兩種方式選擇其一來進行報稅。

如果業主在出租物業報表上點選“選擇個人入息評稅”，並在“個人入息課稅報表”第8(2)項中填上所支付的利息，稅務局就會計算兩種方法，並選擇對納稅者最有利的方式。因此，業主無需擔心應該採用哪一種方式來報稅。

物業稅和個人入息課稅基本扣稅項目都一樣，最大差異就是個人入息課稅的應繳物業稅，還可以再扣減供樓利息開支，最多20次，而且沒有年期限制。

長居國外人士物業稅如何計算

需注意的是，如果長期居住在國外，又持有香港收租物業，那麽收租報稅方面就必須依照15%物業稅來繳納，無法享有這個“個人入息課稅”的累進稅階。長期居住在香港的定義是每年在港居住不少於180日，或連續兩年在港居住不少於300日。居住日數少於這兩者的，都被列為長期居住國外人士。

物業稅扣減項目

香港物業稅稅率為全年凈租金收入的15%，也就是每個課稅年度的凈租金收入，扣除了扣減項目之後的金額。

扣減項目包含了：

• 修葺費：20%(當中已經包含雜費支出，業主不需要額外向稅務局呈報相關資料)

• 差餉：非住宅物業為5%，而住宅物業為$55萬港元或以下的物業需繳納5%
• 無法追討回的租金：若租客拖欠租金，在確認無法追討回後，業主可以在報稅時計算入內

請注意，其他費用如：保險費、管理費、佣金、收租開支都是不能額外扣減的。

租屋扣稅例子：

黃先生的單位每月租金收入為$15,000，他需要繳納的物業稅為:

年租：$15,000×12個月＝$180,000 $180,000減5%差餉＝$171,000 $171,000減不能追回的租金（暫無）＝$171,000 $171,000扣減20%修葺費＝$136,800 $136,800x稅率15%＝$20,520（應繳物業稅）

在減去所有可以扣減的項目後，黃先生應該繳交的物業稅為$20,520。

買樓自住如何扣稅

對於買樓自住的業主，因為沒有租金收入，所以無需繳納物業稅。不過，身為納稅人的業主，在供樓期間可以享有“居所貸款利息扣除”。從2017/18課稅年度開始，原本15個課稅年的年期，已經延長至20個課稅年度。值得注意的是，這20個課稅年度是不需要連續的，表示供樓人士可以享有最高20次的扣稅機會。

扣稅的限額為最高$100,000，而2024/25課稅年度開始，政府再新增$20,000的額外扣除限額，對納稅人來說無疑是更好了。因為20個課稅年度不需要連續使用，因此不少業主都會在加息周期才申請稅項扣除，以更好的減輕稅務負擔。

何時繳交物業稅

課稅年度為每年的4月1日至下一年的3月31日，一般來說，業主需要按照評稅通知書上的繳稅日期進行繳交。和受薪人士一樣，每年的租金收入必須等該年度結束後才確定，因此，稅務局會在該課稅年度先征收暫繳物業稅。

如何節省物業稅

業主可以選擇以個人入息課稅的方法進行報稅，並將租金收入列為入息的一部分。借此，納稅人就可以享有個人入息課稅的稅務減免，例如扣減供樓利息開支。再加上個人免稅額，多少可以減少應繳納的實際稅項。

假設陳先生持有兩個物業，一個單位用以自住，一個單位則用以出租用途。計算了應繳物業稅後，還可以扣除個人免稅額大約12萬，有可能減輕實際需繳納的稅額。然而，物業稅卻無法扣除個人免稅額，照理上通過個人入息課稅來繳稅更為劃算。

拖欠物業稅的後果

凡是在香港，持有物業並將單位出租，獲取租金收入的人士都必須履行稅務責任。根據《稅務條例》，如果業主隱瞞物業出租的事實，並刻意逃稅，就屬於刑事罪。最高刑罰是入獄3年及罰款5萬港元，同時需要繳付原本稅務的3倍罰款。因此，千萬不要因為想要省下稅務款額，而意圖隱瞞稅務局，因小失大。

管理費是否可以用來扣稅

雖然業主有可能需要負責繳交管理費，但是管理費卻不在扣稅項目內，因此無法用作為租樓扣稅。

修葺費用如何扣減

每個物業的修葺費每年都不一樣，屋齡較高的物業，通常修葺費用往往比較高，例如外墻維修等。為了簡化評稅的計算過程，所有業主都可以自動獲得兩成修葺費的標準免稅額。

兩成的標準免稅額包含了所有開支，例如地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費等，業主不能再另外扣減其他實際支出。另外，業主也無需證明實際的物業修葺費用。

總結

身為香港業主，只要將物業出租並從中獲取租金收入，都必須在課稅年度繳交物業稅。業主可以通過物業稅或個人入息課稅兩種方法，向稅務局申報稅項。可扣減的項目包括差餉、修葺費、無法追回的租金收入。在減去這幾個項目後，將可以計算出凈租金收入，應繳交的實際稅務為凈租金收入的15%。稅務責任是每個納稅人必須履行的責任，一旦拖欠稅項將需要面對刑事罪，最高刑罰為入獄3年及罰款5萬港元，簡直是得不償失。