買樓需談價格，樓價低的單位自然會更吃香，因此不少買家因為低樓價而買入釘契樓。但是也許大家並沒有深入了解到底釘契影響有多大，釘契樓買賣又應該注意什麽。今天這篇文章，將會告訴大家釘契買賣到底是什麽，物業釘契是否值得入手？多了解將能夠幫助大家避開中伏，做個安心的業主。
文章概要
什麽是釘契
釘契意思 (釘契英文 Encumbrance On Property) 是指業主或物業涉及到法律相關的訴訟，而這些訴訟仍然還未處理妥當，因而令產權造成負擔。並且該物業的注冊文件已經被登記到土地注冊處，影響到物業更難出售。
若業主在日後申請破產、出售物業、或將物業轉讓給人，那麽涉及到物業權益的人士，將會按照權益和登記的次序獲償。涉及到物業權益的人士，包括：債主、地政總署、屋宇署等。
钉契這件事情，其實另一邊廂是在保護買家，讓買家獲得比較大的保障。因為買方律師將會代表進行物業查冊，以確保該物業處於 “清白” 狀態。假設買方律師發現物業還未解釘，就會告知買家，並讓買家清楚需要承擔的法律責任。
釘契樓常見原因
什麽因素讓一個物業變為釘契樓？最常見的原因如下：
1. 欠債釘契
由於業主欠債，並被入稟追討，所以法庭會先將相關物業充公。法庭命令將會被登記到樓契上，以防止業主把物業出售或轉讓給其他人。假設業主依舊像一般程序進行賣樓，通常都需要在簽正式買賣合約前清還債款。但是，若賣家無法履行責任，在簽正式買賣合約之前仍無法為釘契解契，買家是有權利提出取消這項買賣，同時還可以向業主追討所有損失。
2. 僭建問題
若一個單位發生僭建、危險建築物、改動結構卻沒有入則等情況，都屬於違反建築物條例。屋宇署一旦發現，將會發出清拆令、改建令、或封閉令給業主。這一類型檢控，將會被注冊在樓契上，成為釘契樓。若沒有解除僭建釘契的話，將會影響極大。
3. 拖欠政府費用
倘若業主拖欠政府費用，例如：差餉、地租等，政府是有權力把警告信登記在土地注冊處，嚴重的話，還有可能收回物業。若業主在這種情況下進行釘契賣樓，所獲得的金額，必須先清還給政府。
4. 拖欠管理費
拖欠管理費而成為釘契樓，也是相當常見的一種。只要業主立案法團認為業主沒有打算清還這筆款項，無論拖欠的款項多少，依然可以提出法律訴訟。一旦申請拍賣該單位，以追討回欠款的話，該物業將成為釘契樓。
5. 違反大廈公契
大廈公契例如：養寵物、把住宅單位改為商業用途、將單位分租給多為租戶等，都有可能屬於違反大廈公契。假設業主立法團提出法律訴訟，只要還未裁定，都會顯示在查冊上，成為釘契。
6. 業權糾紛
亦有一種情形，就是業權糾紛，例如遺產及婚姻的問題，都是引起業權訴訟的常見原因。這種情況，物業將成為釘契樓。假設短期內無法解決，樓宇買賣將無法成交。
釘契有什麽影響
被釘契的物業，有什麽方面會受到影響？請看以下：
1. 樓價比市價低
因為種種因素，導致買家都不願意冒險買入釘契物業，因此樓價自然比市價來得低。樓價比市價低的物業，對買家固然是好，但是對業主來說是一項非常大的挑戰。
2. 釘契按揭
由於釘契導致業權糾纏不清，通常銀行不會承擔這種風險，因此未必批核釘契按揭。就算有時候因為僭建問題而被釘契，清拆僭建部位後，也有的銀行認為風險高，而將按揭成數調低。
3. 交易受影響
若業主無法在限定時間內解除釘契，買家有權入稟法院向業主追討賠償。業主有可能需要償還訂金、地產代理佣金、律師費等，同時交易亦會取消。
4. 買家與法律責任
對於還未解釘的物業，業主為了盡快出售，也許會將問題同時過戶給買家。要避免買方日後需要負上法律責任，買方律師必須在簽約之前確保物業已經解除釘契，或者也可以在合約上注明，否則買家將有權追討任何損失。
如何處理釘契樓
釘契後果相當嚴重，因此一定要謹慎處理。假如賣家在交易之前就已經解釘，就應該取得相關的證明文件，比如：銀行提交證明文件，這些文件就是證明賣家已經還清欠款。若被釘的原因是因為僭建問題，那麽賣家就應該在完成維修令之後，取得滿意紙，以證明已經處理妥當。亦有的情況是業主拖欠政府的維修費，但是只要買家願意承擔風險，在樓價上扣除欠款，依然可以進行買賣交易。只是，一旦買家表明願意承擔風險，日後就無法再因為該釘契的問題而作出訴訟。
釘契樓如何申請按揭
銀行是否一定會拒絕釘契樓的按揭，這就要視乎情況而定。假設被釘的原因不嚴重，例如養寵物或輕微僭建問題，那麽銀行會發出承諾書給買家，以聲明他日相關事宜都是由買家承擔。但如果被釘的原因相當嚴重，例如結構性僭建、業權相當棘手，那麽銀行為了降低風險，也許會不批按揭。即使銀行願意批出按揭，也未必會批出高成數按揭。
如何避開釘契樓
買入釘契後果嚴重，買家要避開釘契樓，最好就是直接到土地處進行查冊。但是，若買家不熟悉這方面的釘契程序，建議委托物業買賣律師樓來處理。
總結
樓宇買賣是一件額為復雜的事情，買家切記要謹慎行事，絕對不可以馬虎。尤其是釘契樓這類物業，若不慎買入，日後將需要負上法律責任。除了需要付上大筆費用，還費時費力去處理。建議在進行交易前，先到土地處查冊，若不熟悉程序，不妨委托律師來處理，以保障自己的權益。
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