夫妻兩人互相配合是一件好事，從聯名買樓上，我們就可以看出一對戀人或夫妻有多相愛。但是，聯名物業雖然有很多意想不到的好處，亦有一些壞處，這是大家都不可以忽略的。到底要如何決定物業的持有權？請看這文，我們將會非常詳盡的拆解結婚買樓的好處與壞處，同時讓大家了解聯名物業如何影響按揭和印花稅！
文章概要
甚麼是聯名物業
聯名物業所指的，就是兩人共同擁有某個物業的業權。而聯名物業亦分為 “聯權共有” 及 “分權共有” 兩種，兩者的含義可參考以下：
- 聯權共有 (Joint Tenancy)：所謂的 “長命契”，意思是兩人共同持有物業，同時兩人都屬於該物業的決策者。這類聯名物業在法律上被視為一個擁有人，因此他們的業權是平等的。無論是出租、出售、或轉讓該物業，都需要兩人同意才能執行。一旦其中一方離世，那麽他那一份業權就會自動落入另一方的手中。
- 分權共有 (Tenancy in common)：雖然兩人同樣是物業持有人，但是雙方都只會個別持有屬於自己那部分的業權。也就是他可以自由出租、出售、或轉讓自己的那一部分業權。而當其中一方離世後，他的業權是不會落入另一方的手中，而是會以遺產的方式去處理。
分權共有的業主可以按照比例來持有物業份額，可以是每人 50%、30%:70%、或其他比例。在出售其中一方業權時，並不代表出售整個單位，因此某程度上影響了放售找新買家的機率。
聯名物業好處
現在讓我們來了解，到底聯名買樓有什麽好處，是否值得去嘗試。
1. 較易通過壓力測試
銀行在批核聯名按揭時，同樣會計算申請人的入息與供款比率，並判斷兩人是否通過壓測。若壓力測試夫婦兩人都有工作，則可以使用兩人的總入息來計算，這樣就能夠較易通過壓力測試了。
2. 共同成為決策者
聯權共有的業者，大家都擁有相等的業權，在做出任何決策前，都必須要經過雙方同意才能執行。無論是出租、出售、或轉讓都無例外，雙方必須簽署文件以作實。這種方式對雙方都有很大的保障，即便他日感情有何變動，依然能夠確保對方不會擅自出售物業。
3. 自動繼承業權
當其中一方離世後，另一方將可以自動繼承他的業權，這樣將可以避免出現遺產紛爭。特別對一些雙方都有平等付出，共同負擔首期與供款的夫妻有利。
4. 獲得更高按揭成數
許多人在按揭成數放寬後，希望能夠以轉按或加按的方式，來獲得更高的按揭成數。聯名買樓的情況下，可以通過近親轉讓，讓其中一人獲取所有業權，然後再重新承造按揭，並用放寬之後的按揭成數來取得。反之，若物業原本只有一個人持有，就無法享有轉按或加按的好處了。
聯名物業壞處
即使結婚買樓有不少好處，但同樣地，還是有些壞處需要去留意。
1. 信貸評級受到影響
當兩人共同申請按揭後，若貸款額為 $500 萬，兩位聯名人的信貸報告同時都會顯示未供貸款 $500 萬，變相地影響了兩個人的信貸評級。信貸評級並不會因為聯名而 “拆半”，而是兩人都同時承擔相同的信貸負擔。一旦出現拖欠款項、延期還款等問題，兩個人的信貸評級將大受影響。
2. 共同失去首置身份
大家都知道首次置業的身份有很大的好處，在購買物業時，除了可以透過第二標準稅率享受較低的印花稅，還有機會申請到較高的按揭成數。然而，如果是以聯名物業的方式購買物業，意即兩人都同時失去首置者身份。
因此，他日在買入新的物業時，就需要繳付更高的從價印花稅 —— 7.5%，而且，能夠申請的按揭成數亦會降低許多。不過，值得注意的是，新住宅從價印花稅已經於 2024年2月28日撤銷，所有買家只需要根據第二標準稅率來繳付從價印花稅。
3. 轉讓業權費用
有些夫妻為了要通過壓力測試，而以聯名買樓的方式購入單位。在日後才以轉讓的方式把業權轉讓時，才發現需要繳付一筆不小的數目，例如：律師費、行政費、及印花稅等，有些劃不來。因此，在決定是否要以聯名方式買樓前，一定要先衡量其利與弊。
聯名物業一人按揭
倘若聯名買樓，並希望以其中一個人承造按揭，是否可行？這種情形，若希望較容易通過壓力測試，可以讓另一方作為按揭擔保人。因為擔保人的入息也會被計算在壓測內，所以對通過壓測有所幫助。在日後轉按時，可以除名，比起業權轉讓會更為簡單。一人申請按揭時，必須向銀行聲明兩人之間的關系。當然，某些情況下，銀行為了減少風險，也會要求擔保人同時成為共同借款人。
聯名業主變回 “首置” 注意事項
若聯名業主需要 “甩名”，以重新恢復首置者身份，需要注意以下事項。
1. 與對方的關系
近親轉讓可以用來甩名，但是業主與對方的關系會影響印花稅率。近親如：父母、配偶、子女、兄弟姐妹可以享有最低 $100 至樓價 4.25% 不等；但是若非近親如：表兄妹、岳父母，則一律需要繳付樓價一半再乘以15%的從價印花稅。
2. 買樓為了自住用途
若其中一方恢復首置者身份後，再以高成數按揭買樓，安保公司就會有質疑。因為夫妻若同住一物業，卻申報買另一層樓是為了自住用途，確實難以令人相信。
總結
聯名物業對許多夫妻來說是不錯的方式，可以更容易通過壓力測試，而且，同時持有物業的業權，不怕日後受到遺產紛爭，對自己多少有個保障。然而，聯名買樓有利亦有弊，大家在決定之前一定要先搞清楚，以免日後在甩名或轉讓時才發現費用無法接納。
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