物業賣家若以連租約賣樓，意味著買家必須要在買入該單位時，連同租約一起買入。而賣家與租客雙方的租約責任，也必須由買家去繼續履行。有些買家心儀連租約單位，因為不必自己尋找租客就可以獲得租金收入，但也有些賣主因為急於放售，而以低於市價的價格放盤。到底連租約賣樓有什麽應該要注意的事項？又需要負上什麽責任？本文將會把賣樓連租約的所有風險與責任逐一告訴大家，千萬別錯過！
文章概要
連租約賣樓賣家將面對什麽風險
雖然連同租約一起賣樓有部分優勢，但是賣家依然需要面對一些風險，就像以下：
租約條款上的責任
業主與租客雙方都有協議，在租約中亦有列明責任條款。假如賣家在放盤之前，並沒有事先解除租約上的條款，那麽租客依然有權利去追討這些責任。需負上的責任包括：單位的維修費、保養費、按金退還、或其他等。
因此，為了避免引起相關責任狀況，業主在賣樓時應該通知律師、買家、地產代理，好讓買賣過程可以在不抵觸租約下進行。賣家也應該要求律師，在和買家簽訂的臨時買賣合約上，列入解除賣家租賃責任的條款，這樣做更為妥當。
未能如期交樓
不少業主承諾買家會在單位處於生約期時交樓，這樣就能夠以交吉出售單位。期望在生約期間，能夠提早終止租約，並在成交之前把單位清空。但是業主萬萬沒想到，有可能租客無法如願配合遷出單位。若租客沒有辦法在業主要求下及時遷走，意味著賣家將會違反臨時買賣合約，因為賣家做不到在交吉前驗樓，甚至無法在期限前把單位清空並交樓。這種情形，買家是有權利向賣家追討回賠償的。
賣家有什麽責任需要履行
想要連租約賣樓的賣家，到底有什麽責任必須履行呢？
公開所有租約的資料
所有租約上的資料，賣家都有必要向買家坦白，以讓買家明白自己在接手該物業後，需要負上什麽責任。同時，也可以讓新的業主日後在執行租賃相關的事務時，更為方便。租約上需要公開的資料，包括：租金數額與支付方式、租約年期、單位維修與保養的責任、費用由誰來承擔等。
坦誠租客的情況
買家有必要了解租客的情況，包括：交租的情況與方式、是否有按時交租金、租客是否為租霸、有什麽怪異的行為等。因為買家會根據這幾點，來決定是否要接受這份租約，因此賣家千萬不可以有所保留，以影響買家的決定。
告訴買家單位的狀況
由於租客住在單位內，一般上都不允許睇樓，因此，買家是無法親身查看單位內的真實情況。就這一點，賣家更需要坦誠告知買方，所有關於單位的狀況，從中當然包括了：單位是否有受損、有沒有結構上的問題、實際面積、單位的間隔等。
轉交按金給新的業主
在出租單位時，業主曾經收取租客的按金，這筆金錢需要在退租時退還給租客。因此，在解除租賃責任時，業主務必要將租客的按金，轉交給新的業主。一旦租約結束時，新業主就可以把按金退還給租客。
否則，新業主是不需要在退還按金時負上法律責任，因為租客應該向前業主追討。此外，如果租客因為某些行為導致單位受損，並因此而需要從按金上扣除部分金額以履行租客維修責任的話，業主也有必要向新的業主坦白。
買賣雙方需要注意什麽事項
賣樓連租約的情形下，買賣雙方都應該注意下面這幾個事項：
最高按揭成數
買入連租約物業，樓宇按揭最高也只能夠承造樓價的五成，也就是說買家無法申請到超過5成的按揭，因此必須支付更高的首期。這樣的情形下，即使樓價比較低，對准買家來說也是一筆相當吃力的負擔。所以，如果有意購買連租約單位，一定要確保手上資金充足。
無法親身睇樓了解情況
因為單位內仍然住有租客，買家通常無法親身去睇樓，僅僅靠著業主所提供的單位照片來決定買樓事宜。這將會是一個很大的問題，因為也許業主所提供的照片，並非是單位內的真實狀況。也許單位已經破損、有漏水滲水的問題、間隔被隨意改動過等。另外，樓齡越久的單位，肯定都會有一定的折舊程度。如果真的無法進去單位內睇樓，至少也要要求業主安排在單位門外視察環境。
清楚租賃相關事項
當買入連租約單位，表示新業主將會成為一位房東，因此有必要去了解清楚租賃相關事項，以保障自己的權益。從最基本的租約條款、到過去的交租記錄、認識租客等都不可以馬虎。多了解有關租賃的細節，在日後才懂得如何處理。
遺產執行人賣樓
當某人離世後，他在法律上的遺產執行人，將是被指定為離世者執行、管理及分配遺產的人。只要遺產執行人根據法律程序，他將有權利替離世者轉售物業。遺產執行人賣樓時應該要注意：
- 要確定樓宇的產權與財物狀況，除了要查看樓宇的產權文件，還必須要了解物業是否有任何還未清還的債務與稅務
- 在出售物業前，也必須進行樓價評估
- 遺產執行人必須遵照法律程序來賣樓，包括請法院許可、繳納相關稅務、產權轉移等
- 遺產執行人賣樓相當具有爭議性，有可能需要面對遺產紛爭的問題，因此必須謹慎處理，及做好應對的打算
總結
連租約賣樓是相當普遍的事情，有些買家樂於接受，但也有買家希望買入交吉出售單位。無論如何，賣家在放售連租約物業前，一定要清楚自己的責任及有可能會面對的風險。向准買家坦白及公開租客資料和單位的當前狀況，是必須的。千萬不要為了急著脫手，而馬虎行事，一旦日後引起任何糾紛，實在不值得！
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