車位的作用不在局限於安泊自己座駕，更能視為物業投資項目。不過未有「筆直」買車位，不妨選擇考慮車位按揭入手做車位按揭又需不需要過壓力測試？買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。
文章概要
買樓印花稅 v.s. 車位印花稅
視乎買家身份及物業持有期，在香港購買住宅物業，涉及以下3種稅項：
- 從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）
- 額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）
- 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty, BSD）
簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅，稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率 (即首置印花稅)。
額外印花稅適用於買入住宅物業後 36 個月內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。
相比之下，買車位只須繳付從價印花稅，換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。
車位印花稅計算
計算印花稅很簡單，只需根據下列的印花稅表，按照樓價及物業種類就可以得出應繳的印花稅項。當然，最簡單的方法，可以到我們的按揭計算機當中，只需輸入樓價，並回答是否持有多於一層住宅物業，計算機便會自動計出應繳印花稅，以及置業雜費。
車位按揭種類：獨立 / 合契 / 分契車位有何分別？
車位按揭比樓宇按揭有更多種類，所以進行車位按揭之前，要了解知道有什麼形式進行按揭。一般有三種車位按揭方式：「分契車位」、「合契車位」，「獨立車位」。 「分契車位」意思是本身其實隸屬於一個相應住宅，但業主就將其分拆出售；「合契車位」就顧名思義與住宅相連，不能分開買賣；而最後「獨立車位」則沒有任何資產連結，可以自己獨立買賣。而這三款車位按揭估價方式和還款年期各有不同。
車位按揭成數
「獨立車位」按揭：最高五成
根據金管局按揭指引要求，1,000萬以下的住宅按揭最高成數為六成，車位按揭及其他非住宅物業，其最高按揭成數為五成（無其他按揭貸款的申請人)。換句話說，假設購入一個200萬元的車位，最多可貸款100萬元。
「合契車位」按揭：最高九成
假如連同物業及車位購買，以合契形式申請按揭，銀會視視為同一住宅物業處理，根據兩者的合共價值承造不同成數的按揭，如總價為1,000萬或以下，最高按揭成數可達八成，800萬元或以下最高按揭成數為九成。不過，日後一旦要獨立拆售車位，業主便要分契，需要支付額外的成本。
個別情況按揭成數需要扣減
假如申請人已有其他按揭在身、收入非來自香港，或屬自僱人士，按揭成數就會被下調一成。
車位按揭最長還款年期
私人住宅按揭貸款期最長可以達到30年，但是「獨立車位」的按揭還款期最長只可達15年。至於「合契車位」因包括在私人物業在內，因此按揭年期可如私人住宅般長達30年。
車位按揭壓力測試
車位按揭壓力測試與物業的壓力測試相差無幾。首先，借貸人供款和入息的比率要求為每月供款不可以高於每月收入的五成。輪到車位按揭壓力測試，要求每月供款不可以比每月收入的六成為高。如果借貸人在買入車位之前有另一個按揭在身，相關供款和入息比率的壓力測試就需要再作調整，一般會調整成一成至到四成左右。因此各準車主想通過車位按揭壓力測試，就必先事前對車位按揭進行估價。
車位買賣前準備
第一步要了解當區停車場的供求情況，以及住戶與車位比例，假如為五比一或以上，在供不應求的支持下，車位的升值潛力會越大。準買家最好實地視察，留意停車場及車位環境及配套，如倒車空間是否足夠、附近喉管有否漏水、車位是否近柱位／彎位（關係到泊車難度）、是否鄰近出入口、停車場管理質素等。
另外，如停車場處於低窪地區或臨近海邊，就要特別注意在颱風暴雨下，或有機會出現水浸的風險。
住宅連車位買賣
購買住宅連車位，可一併使用樓宇按揭計劃，借取更高成數，同時可自選H按還是P按，供款年期最長30年，比起獨立買車位限制較寬。另外，住宅連車位的整筆按揭供款支出，可一併申請居所貸款利息扣除，享受扣稅優惠。
不過，未來如果只想單獨賣走車位，便要進行「分契」，將住宅與車位分拆為各一個獨立的業權。要注意，大廈公契有機會禁止分契。自政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅後，車位買賣銷情熾熱；同樣地，受按揭保險計劃新修訂影響，介乎600至1,000萬樓價的住宅單位成交上升。
投資前了解供求及趨勢
買車位既可自用，亦是一項長遠投資，入市前當然要了解影響車位價格的因素。
- 附近車位供求：籠統而言，家庭對汽車的需求高於單身人士，合理推測是大單位數目多的屋苑，泊車需求會較高，如屋苑及附近範圍車位供不應求，有利車位放租及升值。
- 電動車充電裝置：電動車是交通工具發展大勢所趨，根據政府的《香港電動車普及化路線圖》，當局期望在2035年或以前停止新登記燃油私家車及混能車，但不是所有車位都可用作電動車充電，故能充電的車位可望較吃香。不過，政府亦推動擴展電動車充電網絡，充電車位應日後料增加。
- 車位狀況：車位雖然結構簡單的四方格一個，但睇車位仍大有學問，例如車位上方是否有漏水、倒車空間是足夠予5人或7人車使用、停車場管理質素、是否容易由住宅步步前往等，均可影響租值及升值潛力。
網上自助買車位？
對比買樓，買賣車位手續相對簡單，所以不少人為節省中介及律師費，會在網上交易平台放盤或物色心儀車位，寫明聯絡電話，自行協議買賣。但網上購物始終有風險，因此必須實地考察，更不可忽略車位買賣合約的條款和內容。如果不做按揭，亦有人會選擇以大額私人貸款的方法「一炮過」買入車位。
常見問題
一、何為優質車位?
撇除供求因素，可從現場環境判斷車位的優劣，例如倒車空間是否充足、是否近升降機或出入口、是否單邊位、有沒有柱位、上方有沒有水喉位等等。如投資車位，要先了解清楚是否容許租給非屋苑住戶。
二、車位買賣與樓宇買賣有分別嗎？
車位買賣很多時只簽一份買賣合約，俗稱一約到底，該份合約的法律效力等同正式買賣合約，具有必買必賣條件，不能透過撻訂或賠訂侮約。
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