在買樓時，有時候會發生踢契問題。但是，到底什麽是踢契，什麽情況下可以踢契呢？即使簽了買賣合約也可以做出踢契的舉動嗎？是否合理呢？今天這篇文章，將會詳細解答大家有關這方面的問題。
文章概要
什麽是踢契
踢契意思是指，在簽訂臨時買賣合約後，買方有權利因為樓宇的業權問題，而拒絕完成交易。買家取消交易後，取回訂金，並有可能向賣方追討回損失。
由於在簽臨時買賣合約前，買方還沒有機會檢查物業的業權是不是良好，是否為市場所接納 (英文稱為 Good and Marketable)。因此，在簽約後，賣方必須提供相關文件，包括樓契。當查契時，若買家發現物業存有樓契問題，並且不願意就此成交，就可以使用踢契的方式來取消這項買賣交易。
買方在查詢或業權質詢 (Title Requisitions) 時，是必須根據法律及合約上的買方權力來進行，並非單純因為不想要成交，而作出不合理的挑剔。那什麽理由可以促成踢契呢？其中包括：賣方沒有正本屋契 (屋契英文 Title Deeds)、物業屬於僭建單位、賣方遺失了授權書、樓契的簽名有很大的差別等。
在賣方提交相關文件後，買方通常需要在 7 個工作天內，由律師向賣方提出踢契 (或業權質詢)。而若賣方無法在合理期限內，提供妥善的回復，並提供有利的證據，將被視為違反合約，買方就可以成功踢契了。
如果買方具有充足理由，賣方則必須把訂金退還，並取消這項買賣交易，以避免進一步的訴訟行動。
什麽原因造成踢契
有什麽原因會發生踢契的情況，常見原因如下：
- 賣方沒有樓契或相關重要的文件，物業將被視為無契樓
- 樓契、合約或其他文件上的簽名不符，有很大的落差
- 賣家沒有足夠的證據或文件，證明自己就是該物業的業主，或者業主並沒有持有全部業權
- 單位的結構或範圍，與入伙紙圖則不符，或有僭建、改建的問題
什麽是釘契
釘契意思是指，業主某些行為觸犯了物業法團條例，或者業主本身牽涉到法律訴訟的事項，這些事項都會被登記在土地註冊處。
買家在簽買賣合約前，必須委托地產代理或代表律師去進行查冊，以確定相關物業是否存有釘契的問題。當然，買家也可以在買賣合約上註明條例，例如：賣方必須清還所有相關債務、賣方必須解除土地註冊處所登記的釘契事宜。
未免受到釘契事件影響，買方可以把訂金交由賣方律師托管，直到確認物業並沒有釘契的問題為止。雖然釘契樓仍然可以進行買賣，不過，一旦買方入手單位後，就必須承擔法律責任，因此並不是所有買家都願意這麽做。
常見釘契原因
為什麽物業會被登記為釘契樓，常見原因如下：
- 業主拖欠管理費，違反了大廈公契或業主立案法團規定，將可以透過法律訴訟，並申請拍賣該單位以追討回欠款
- 業主拖欠政府費用，例如：差餉、地租等，政府有權收回有關物業 (Re-Enter)
- 單位違反建築物條例，被屋宇署發現僭建、結構性改動而未入則、危險建築。屋宇署會發出改建令或清拆令，在解決之前仍屬於釘契狀態
- 業主違反了大廈公契，例如：把單位用作為商業用途、飼養寵物等
- 業主有欠債問題，並被入稟追討債款，法庭會將物業凍結，並登記到土地處，以免業主把物業轉售
- 業主面臨破產問題，他的所有物業都會被破產管理人去處理，當然也包括了會衍生到釘契的情況
- 發生業權糾紛，包括因為婚姻或遺產方面的問題，並引起訴訟，導致物業被釘契的情形
解除釘契程序
進行樓宇買賣時，若買家發現物業有釘契的問題，應該如何處理？只要賣家在進行交易之前，解除了釘契，就可以順利進行樓宇買賣交易了。
解除釘契程序包括：
- 若是因為拖欠銀行款項，就到銀行要求文件以證明欠款已經清還。然後攜帶相關文件到土地處登記
- 若是因為僭建問題而被釘契，業主就必須在單位維修或還原後，取得滿意紙，然後到土地處登記
若無法在交易日前解除釘契，賣方將有可能被踢契，並賠償買家所有的損失，包括：訂金、律師費、地產經紀費、樓價差價、其他費用等。不過，若只是因為涉及金錢問題，比如業主尚未清還政府所代付的維修費，那麽賣家也可以提議在樓價中扣除這筆欠款。只要買家願意息事寧人，依然可以如期完成交易。
什麽是銀主盤
當業主沒有按時償還貸款，銀行會發出 Call Loan，並收回貸款，業主需要在指定期限內清還貸款尾數。不過，若業主無法贖回貸款，銀行將會入稟法庭。法庭沒收物業後，再由拍賣公司向公眾放售。
銀行發出貸款，就是該物業的銀主。一旦單位被沒收再放售，該物業就被稱為銀主盤 (銀主盤英文：Foreclosed)。
銀主盤並沒有業權的問題，因為銀行再收回物業後，銀行就成為單位的業主。雖然說銀主盤沒有業權問題，而且通常都比市場樓價低，照理應該很多人搶著認購，但其實銀主盤並沒有想象中的熱門，因為：
- 銀主盤的質數、屋內狀況一般上都比較差，缺少保養，也許單位殘舊不堪、許多瑕疵等
- 若出現很多銀主盤的時候，也代表經濟市道差，許多想買樓的人士也許財務受到影響
兇宅是否可以踢契
若簽訂買賣合約的單位是兇宅，買家是否有理由去踢契呢？基本上踢契只是針對一些有業權問題的單位，而兇宅和業權並無直接關系，所以是無法用作為踢契的理由。
總結
樓宇買賣交易一旦簽訂合約，買方才發現單位是釘契或總總業權問題時，可以通過踢契來解除合約。只要能夠證明賣家有意隱瞞實情，買家將有機會獲得所有的賠償。
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