買樓收租能夠讓業主減輕供樓負擔，同時手上亦持有物業，日後樓價升值的話，就等同於有人在替你供樓，而自己又能夠獲得投資物業的好處，實屬好處多多。但是，買樓收租風險肯定會有，租金回報率亦未必如大家想象中豐厚。因此，身為業主，在做好買樓收租的打算之前，一定要清楚了解放租注意事項，以將問題降至最低！
文章概要
放租注意事項
打算買樓來收租的人士，到底在放租的過程中有什麽事項需要注意呢？我們現在就一起來了解！
1. 找個好地區
不同的物業地點，將會吸引不同的租戶對像，租金回報也會受到影響。例如：
- 接近商業區的物業，可以吸引經濟能力比較高的人士、二人家庭、居港的海外員工等。例如：尖沙咀、中環、上環、西九龍、跑馬地、奧運站這幾個地區。
- 離開商業地區較遠的物業，則可以吸引擁有子女的家庭。地點如：元朗、新界、屯門、馬鞍山。這些地帶的物業，單位一般上比較大，而租給有家庭的租戶，租期通常亦會比較穩定。
商業地帶的租戶經濟能力比較強，能夠為房東帶來更好的租金回報率，即使物業樓價較高，還是值得的。不過，根據統計，這一帶的租戶多為在職情侶或居港海外員工，所以租期需要更加彈性化，有可能幾個月、半年或一年。這種情形，業主就需要更頻密去尋找新租客，使佣金費用和其他雜費增加。
而且，如果物業擁有三間房，業主將可以用分租的方式，把單位分租給幾位租客。讓其中一位租客以二房東的形式，幫忙收取其他幾位租客的租金和費用。當然，要尋找一位信得過的二房東，亦不是一件簡單的事情。
2. 單位裝修
選擇一個適合自己的地區，買入單位後，接下來業主應該鎖定租客對像，並做進一步了解。鎖定租客群，能夠幫助業主決定該如何裝修與布置單位，以增加單位的吸引力，同時提高出租率。
我們就以下面這兩種地區的物業來舉例：
- 商業區物業：中環、上環、尖沙咀、九龍站、奧運站等地，新盤比較多，樓齡比較低，容易吸引在職情侶及居港外籍人士。這類租客群對居家設計的要求相對的高，因此業主應該更注重於室內設計。靚裝修的單位，可以提高出租率，業主不妨多了解現代人偏愛的裝潢風格。
- 偏遠區物業：一般上樓齡比較高，間隔與採光度未必能夠符合現代人需求，因此業主不妨從這幾點著手，好讓單位更具吸引力。假設業主鎖定的是擁有家庭的租戶，設計方面就不需要太講究，只要單位結構沒有問題、樓宇設備安全就能夠迎合租戶的需求了。
3. 租金回報率
買樓收租最需要考慮到的，當然是租金回報率，如果無法獲得一個好的租金收入，那麽就不能算是一個好的投資，在這裏將會為大家說明如何計算。
買樓總開支
首先，我們必須列出所有買樓費用，以計算出買樓的總開支，這就是物業的投資成本。
- 樓宇按揭開支 (本金及利息)
- 按揭保費
- 律師費用
- 查冊費用
- 印花稅
- 地產代理佣金 (樓價的 2%)
一年租金回報
接下來，我們需要預先計算一年的租金回報，並以租金扣除租賃相關的費用：
一年租金回報 = 年租 – (經紀佣金 + 租約厘印費 + 差餉地租 + 一年管理費 + 裝修費 + 維修費 + 其他相關費用)
因為租期普遍上是兩年，所以經紀費用及租約厘印費並不需要每年支付，這一點應該要注意。另外，也許單位無法每個月都有租戶，有可能幾個月都是處於空窗期，因此會影響全年的租金回報。
凈租金回報率
集合以上的費用與租金收入之後，我們就可以計算凈租金回報率了。然而，到底凈租金回報率需要多少才算有利可圖呢？這就必須根據個人的需求了。每一位業主所要求的回報率都不相同，有些業主希望能夠獲得非常高的租金回報率；而有些業主則認為物業有機會升值，現階段只要有租金來幫助抵消供樓支出就足夠。
凈租金回報率 = 一年租金回報 / 買樓總開支 x 100%
業主可以從網絡上尋找租金回報計算機，來看看自己是否值得投資物業來收租。不過，根據以上的算法，業主不難計算出凈租金回報率。
4. 高成數按揭
在買入物業時，若業主以高成數按揭來獲得按揭，那麽就不可以把單位放租。另外，如果業主使用按揭保險，就表示是屬於高成數按揭。如果想要將單位出租，就必須先甩安保，退出該項按揭保險計劃。千萬不要因為個人因素，而偷雞出租報稅，一旦被銀行抽查發現，貸款者將會被銀行追討回貸款。而且，通過高成數按揭來借貸，單位必須是自住用途。若偷雞出租報稅，貸款者將有可能被控訴為欺詐罪。
香港租金回报率
買樓租樓向來都是港人在人生中必經之路，而買樓收租可以說是許多香港人最大的心願。以目前的香港租金回報率來看，買樓來收租的確是一項值得的投資。雖然無法與股市的大起大落相比，但是租金收入屬於一項穩定的投資回報，而且業主說到底還是贏家，因為樓價在日後通常都會升值。買賣樓宇的差價，讓業主獲得相當可觀的利潤，加上每個月的租金收入，還可以抵消供樓的負擔。
總結
雖然這個年代買樓收租也許無法和當年媲美，但是只要在買樓時，考慮到幾個重要因素，就有機會提高租金收入，降低許多買樓收租風險。其中需要顧及到的包括，尋找好的物業地段和了解鎖定租客群的需求等。每一類型租客都有自己的需求，只要你懂得租客的喜好，在裝修與布置方面虜獲他們的偏好，肯定能夠為自己爭取到更好的租金。
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