買樓已經成為香港人最愛談的話題，無論是買樓自住或買來投資，都希望能夠知道香港樓價的趨勢，這樣才不會出現 「高追」 的情況。但是，我們應該如何掌握樓市行情及樓價走勢呢？這一期的文章將會為大家分析香港樓市走勢，多幾個指標來參考市價行情。
文章概要
香港樓價走勢參考指標
在買樓或賣樓前，我們可以通過什麽方法去了解香港樓市走勢？
1. 查找成交記錄
大部分的地產代理平台都會從政府網站擷取成交記錄，並列出這些單位的最終成交價格。有意買樓的人士，可以從成交記錄多做些功課，從中了解大概的樓市行情，對日後買樓有不少幫助。通過評估成交記錄的最終樓價，可以大略知道這些單位的升值潛力，才來決定哪個單位最適合自己。
說到成交記錄，我們應該從何下手，以掌握更多有利的資料呢？請看：
- 比較不同屋苑交易的樓價走勢
- 比較賣家當時買入的價位，及目前叫價的價位
- 比較一下該屋苑最近的成交尺價
- 以單位同一個屋苑的其他單位來做個比較，比如：樓上樓下、隔壁左右，看看上一次的成交價是多少
只要大家找出心水單位的地址，通常都可以在地產代理平台找到以上這些資料。即使你近期不打算買樓，但是先收集多一點資料，當時機一到，就可以趁著最低樓價買入心水單位了。
在查找成交記錄時，有可能會發現一些樓價非常低的單位。這種情況，也許是因為內部轉讓，業主把單位轉名給近親。
2. 差餉物業估價署的樓價指數
很多時候，即使我們知道平均的香港樓價，但是也不代表能夠掌握到十足的資訊。由於樓價會因為很多因素而受到影響，例如：地點是否接近地鐵站、單位的四周環境、單位內部是否有完善的裝修等。正如擁有無敵海景或靠山的單位，估價結果和真正的樓價多少會有差異。我們可以從平均售價對比單位的樓價走勢，略略了解其準確度。
差餉物業估價署於 1980 年開始，為香港人的樓宇整合了 「售價指數」。樓價指數是怎麽運作呢？它是根據物業的 「應課差餉租值」 來作為計算的基礎。每一年交差餉之前，差倍署都會為物業進行估算，假設物業有在公開市場上出租，那麽就可以獲知一年的租金收入。「應課差餉租值」 也會考慮到物業的面積、樓齡、多少樓層、座向等等的因素。「售價指數」 將會以 「應課差餉租值」 來計算，而所計算出來的樓價走勢會更為精準。
3. 網上估值
另外，我們也可以透過一些網上估價工具，來推算某個單位的價格。大部分銀行及地產代理平台都有提供網上估價的工具，有意買樓的人士，只需要輸入物業的地址，就可以獲知該單位的樓市行情。然而，銀行的估價只是通過香港樓市走勢，因此並不算是真正的市價。
通過網上估值，我們可以知道賣家的叫價是屬於以下的哪一類：
- 高追：當賣家的叫價比估價高
- 筍盤：當賣家的叫價比估價低
- 貼市賣：當賣家的叫價非常貼近估價
當然，估價出來的結果，並不代表買家與賣家一定要跟從。買家肯定想要買到筍盤，但是假設某個單位裝修得非常靚，直接就可以入住、或如果該單位已經有穩定的租客，買家每個月可以享有固定收入，就算高追也願意入手。
不過，也有一部分買家非常堅持，價位一定要比估價更低才肯入手。如果該單位具有相當可觀的升值潛力，賣家亦可以堅持不賣，只有當雙方都達成協議才能成交。
每一間銀行的估價機製都有少許差異，因此，建議在買樓之前多到不同的銀行網站進行估價，以找出最貼近香港樓價走勢的價位。另外，有些單位，銀行未必會提供網上估價，其中包括：有些村屋物業、兇宅、兇宅的附近單位、某些唐樓等。如果買家想要獲知詳情，還是建議直接親自咨詢銀行。
影響香港樓價走勢的因素
買家一定很疑惑，為什麽樓價與估價會有差別，到底是什麽影響香港樓價走勢？
基本上分為幾個方面：
- 經濟市道、政策變化和利率水平：經濟的波動、政府政策變化以及利率的起伏都會對樓價產生影響。例如，低息環境和房屋需求上升可能推高樓價。
- 單位內部狀況和外部環境：單位內部的結構和裝修情況，以及周邊環境，都會對樓價產生影響。一個保養得當的單位和優美的環境可以提高價值。
- 單位的樓齡：樓齡越高，買家需要投入更多的錢來進行維修，這可能導致樓價下跌。
- 是否有固定租金收入：如果買入的單位已經有穩定的租客，每月可以獲得固定的租金收入，這也會影響樓價。
前面的幾個因素，都是外來因素，我們無法改變大環境，但是若賣家不想要硬生生被壓價，還是可以從單位方面下手。在放盤前盡量將單位還原，將有損壞的裝潢維修，只要能夠令買家安心，自然能夠減少被壓價的機會。
另外，如果該單位已經有一個固定的租客，每月可以獲取相當穩定的租金收入，其實賣家也可以堅持立場，不讓買家占便宜。只要是筍盤，就不怕找不到買家。
香港樓價走勢2023
根據最新的《香港物業報告》，隨著加息及市場的信心削減，私人住宅物業市場進行了調整。自 2009 年以來，第一次面臨跌幅。而且，無論是一手或二手的住宅物業，交投量都下降了 39%。
2022 年的住宅租金也隨著需求疲弱，下跌了 4.2%，種種因素讓住宅物業面臨巨大的調整。樓價指數大幅度的下跌，對於想要買樓投資的人士，是一個不錯的機會。
總結
當買家找到理想的心水單位時，不要心急直接下手。因為，買樓時最重要就是，買家必須掌握香港樓價走勢，才能談個好價格。想要買入筍盤，不是一、兩日的事情，而是應該花一些心思與時間，通過以上所分享的三大方式去了解樓市行情。
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