買樓時，除了常見的銀行樓宇按揭，還有比較特殊的呼吸plan，也許並非所有人都知曉。呼吸 plan 與一般的按揭不同，若有意想要購入新單位的准買家，卻無法申請到銀行按揭，的確可以幫到一點忙。今天的文章，就讓我們一起來了解這些按揭plan 吧！
文章概要
呼吸plan 意思是什麽？
到底什麽是呼吸plan？很多產業領域的人士都會使用這個名稱，它是指一種比較低門檻，批核條件比較寬鬆的按揭plan。呼吸 plan通常是由銀行以外的財務機構所提供，因為這些機構沒有受到金管局的監管，所以貸款申請人不需要進行壓力測試，因此讓批核過程更寬鬆。
而金管局監管銀行，因此必須有更嚴謹的申請過程。在申請按揭時，貸款者必須呈上入息證明、現有債務詳細資料等。而且，還需要進行壓力測試，並且需要作出信貸評級。這些種種因素，都會導致按揭成數受影響。
對於一些自雇人士、收入不穩定、或是手上的按揭供款仍然未完結的人士，為了提高成功率及獲得更高按揭成數，會轉為申請呼吸plan。申請呼吸plan時只需要提供基本文件，包括身份證和住址證明等。
不過，呼吸plan 並非完全只有好處，若遇到經濟逆轉，分分鐘變成窒息plan，導致供款時更吃力，因此一定要先做好衡量才來決定是否要申請。
呼吸plan 種類
有意透過呼吸plan 來獲得按揭的人士，可以參考以下這兩個呼吸plan種類：
財務公司
發展商為了要增加樓盤的吸引力，會讓旗下的財務公司提供按揭貸款計劃，以讓買家有更多選擇。發展商的呼吸plan 的好處是，貸款人通常都能夠獲得高成數按揭，並且批核過程更寬鬆，有的甚至可以獲得 9成半按揭。
不過，發展商所提供的按揭plan，利率都會偏高，比較適合一些無法通過壓力測試，或無法提供相關入息證明，或希望獲得高按揭成數的人士。也有不少呼吸plan的貸款者，在罰息期一過，就轉按至銀行，以便節省按揭利率。
綠表資格人士
這種呼吸plan，也就是持有綠表資格者的居屋按揭及公屋按揭，亦是無需通過壓力測試、無需提供入息要求、同時還有政府擔保。由於綠表人士的入息與資產水平向來受到政府的監察，他們定期需要呈上 “公屋富戶申報表”，所以在申請按揭時，就可以免於進行壓測，而且有機會獲得 9成半按揭。
根據《施政報告2023》，政府擔保期將會由原本的 30年放寬至 50年。另外，由 2023年1月1日起，新居屋的最長按揭年期，將會由 25年延長至 30年，這將有助於減輕業主每個月的供款壓力。
買樓時，買家需要准備上會的事情。上會 意思是，當簽訂臨時買賣合約後，就要去申請樓宇按揭。14天內完成正式買賣合約的簽署，並繳付 “大訂”。美中不足的是，雖然綠表呼吸plan 的按揭利率比發展商的呼吸plan 來得低，但是申請貸款者卻只能使用 P按。
大部分貸款者在選擇按揭時，都會選擇使用 H按。雖然說 H按波幅比 P按大，但是，若美國加息時，採用 P按的話，最優惠利率就會隨之提高。無法自由選擇 P按或 H按，貸款人將會少了一份靈活性。
發展商呼吸plan 缺點
發展商呼吸plan 看起來似乎很不錯，但是在息口上卻是先甜後苦。發展商按揭在一開始時按揭息率會貼近市場，大約 2厘至 3厘，一旦過了低息期，息率就會增加不少，導致貸款人的利息支出大大提高。
通常發展商按揭在頭三年的利息是 P-2%，但三年後當低息期已過，利息會調整至 P+2%，比傳統銀行超出不少。
因此，業主在罰息期之後，不妨考慮轉按，也就是把這筆貸款轉去銀行的樓宇按揭，以享有傳統銀行的低息按揭利率。當然，轉按或許會遇到困難，因為通常銀行只會承造 5成或 6成的按揭成數。
呼吸plan 和二按的區別
很多人混淆了呼吸plan 和二按，其實兩者之間並不相同。二按是指貸款人在銀行申請按揭後，再向發展商申請另一份按揭，以增加整體的按揭成數。但是，呼吸 plan 卻是由發展商的財務公司全數批出。
貸款人在申請二按時，需要經過銀行同意，並由銀行批出。一按及二按皆需要通過壓力測試，方能獲得批准。銀行會先計算一按和二按的供款總額，以確定貸款人的還款能力。而呼吸plan ，由於只是財務公司一方就能決定貸款批核，因此無需經過銀行的同意就可以申請了。
常見問題
1. 無法成功申請銀行樓宇按揭怎麽辦？
買家若物色到心水單位，但是卻因為種種因素無法成功申請銀行的樓宇按揭，依然可以通過呼吸plan 來完成樓宇買賣。呼吸plan是由發展商旗下的財務公司提供的按揭計劃，申請貸款時不需要進行壓力測試，呈上文件時，也只是基本的文件就能夠獲得批准，讓按揭順利完成。
2. 誰適合申請發展商按揭？
發展商呼吸plan 比較適合一些收入不穩定、自雇人士、無法通過壓力測試的人士，因為更容易獲得批准。
3. 呼吸plan有什麽種類？
呼吸plan 一般上分為兩類，一個是由發展商旗下的財務公司所提供，息口較高；而另一種則是持有綠表資格的人士，因為需要定期呈交 “公屋富戶申報表”，因此獲得政府擔保，同樣無需經過壓力測試，不過只能夠採用 P按的利率方式。
總結
呼吸plan 雖然在息口上無法與傳統銀行的樓宇按揭利率相比，但是卻提供了多一個選擇給准買家，無疑是一個很好的按揭plan。若能夠在低息期之後，成功轉去銀行承造普通樓宇按揭，將能夠降低支付高息口的風險。但是要記住，銀行按揭所批核的按揭成數，遠遠比不上呼吸plan，大約介於 5-6 成，因此請考量兩者之間的利與弊，才來下決定。
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