聯名物業知幾多？長命契優缺點及常見問題

共同買入一個物業，通常都會以聯名的方式，這樣，往後發生任何爭執或一方離世時，至少不會突然不知所措。 但是，聯名物業可以分為兩大類型，就是：分權共有及聯權共有。 我們今天就一起來深入了解！

聯名購買物業方式

物業聯名可分為兩大類：

1. 分權共有

分權共有 (Tenancy in Common)，是指每位聯名人都各自擁有自己的部分業權，無法干涉另一方的業權部分。 若兩夫妻的業權分配為：丈夫 60%，妻子 40%，當妻子將自己名下的業權轉讓給他人時，是不需要徵求丈夫的同意，可以自己做主意。 而當其中一方離世時，他自己的業權份數，就會根據原本留下的遺囑去分配。

2. 聯權共有

聯權共有，也稱為長命契 (長命契英文 Joint Tenancy)。 長命契意思是聯名人的業權會互相重疊，所有聯名人都擁有物業的全部。 所有聯名共有人在做有關業權的決定前，都必須獲得其他所有聯名人的同意才能通過。

所有聯名人都有權力優先去繼承另一方的權益，假設其中一個人離世，那麼他的業權就會自動平分給其他仍然在世的聯名人，而非當作遺產去處理。 也就是說，該物業的業權會一直保留在所有聯名共有人之間，到最後一位聯名人才可以自己決定要如何處理這個物業的業權。

另外，假設夫妻兩人以長命契的方式，買一個單位。 當其中一方想要將業權轉讓給他人，只要另一方沒有同意，就不能去執行。

長命契條件

以下是聯權共有的條件：

• 共同佔用物業：所有人都不可以獨自佔有物業的任何部分，也不可以將另一個人排除
• 享有同等權益：每一個聯名人都擁有同等的權益，而非不同比例
• 以同一份文件取得業權：所有人必須以同一份產權文件來確立大家的權益
• 在同一時間取得業權：所有聯名共有人都必須在同一個時間內取得業權

長命契優點

長命契看似很不近人情，但在某方面是佔有優勢的。 長命契的優點，就是可以讓業主保障自己的業權。 以免他日另一方想要自己處理業權時，物業業權受到影響。

特別是當夫妻兩的感情不再，或任何情況下想要將自己的業權轉讓給另一個人，做長命契轉名。由於任何業權的決定，都需要雙方來同意方能行事，因此 可以確保聯名人不會在沒有通知的情況下擅自行事。

此外，當某位聯名人長命契過身，其業權就會自動轉移到其他仍在世的聯名人，並繼承他的權益 (Right of survivorship)。 無論有多少名聯名人，該物業的業權時會保留到剩下一位，最後一位聯名人才可以去自行決定物業該如何處理，這就是為什麼我們稱它為長命契平安紙了。

另外，根據現時的銀行體制，當其中一位聯名人離世，尚有未供完的房貸貸款，其他人則不需要再重新通過壓力測試，或重造房貸。

長命契缺點

由於所有長命契聯名人都擁有業權的全部，當其中一位出現財物上的問題時，所有聯名人的業權都會受到影響，大家需要共同承擔。

另外，在進行物業買賣，或長命契轉名時，都需要所有人的簽名才能生效。 若任何一方因為某些原因無法簽署文件，將導致這些事情無法進行。 如果急需這筆賣樓的錢做週轉，就必須被迫喊停，讓家庭沒有辦法獲得這筆賣樓資金。

居屋長命契意思

根據香港政府的政策，當業主在買入居屋時，可以在申請表格上提出一名家庭成員，並以長命契的方式共同擁有該物業，這就是所謂的居屋長命契。

長命契加名、長命契轉名、居屋除名

長命契的所有聯名人，業權都是有重疊性的，因此，每一位聯名人都不能擅自加名、轉名、或除名，而是需要獲得所有的聯名共有人同意才能夠通過。

如果居屋還未補地價，而業主想要將業權轉讓，就需要先取得房委會的同意，才能夠進行。 房委會通常會通過批核，並且在不需要補地價的情況下，允許業主除名。

聯名物業的好處

聯名物業某方面讓業主獲得好處，包括：

• 共同收入增加，按揭時壓力測試更容易通過
• 在物業需要做出任何決定前，大家都必須公開協商，業權受到更大保障

常見問題：

1. 長命契可以交給後人繼承嗎？

如果長命契的其中聯名人，想要將他的物業業權交給後人來繼承，就必須做一份瓜分業權的契據。 在這份契據中通知所有其他聯名人，然後到田土廳登記，將契據登記在記錄冊內。 這個過程很繁雜，需要請律師來處理。 瓜分業權後，除了可以用來繼承物業，還可以去進行買賣。

2. 可以將長命契轉為分權契嗎？

可以，但是需要透過律師，以文書來處理。 必須通知所有聯名人，並獲得所有人的同意後，才能生效。

3. 長命契可以將自己的業權轉移他人嗎？

無論長命契的聯名人是誰，都不可以擅自將業權轉讓給其他人。 若夫妻以聯權共有的方式聯名，發生意見不合意時，丈夫想要把業權轉讓給自己的父母或其他人，都必須經過妻子的同意。 因此，妻子能夠獲得最大的保障。

4. 想要轉讓業權，該如何做？

對於長命契的方式，聯名人若想將自己的業權轉讓給其他人，必須所有人的簽名，才能生效。 如果任何一人無法簽署文件，就無法進行。

 

總結

長命契內的所有聯名人，業權都是互相重疊，所有人都擁有物業的全部。 這樣的方式，讓全部聯名共有人受到最大的保障，因為在沒有通知的情況下，任何一方都不可以將業權轉讓。 雖然如此，若希望將這個聯名方式更改，只要僱請律師，並獲得所有人的同意，依然可以進行。 無論如何，在選擇聯名方式之前，應該仔細考慮過才來決定，以免日後更改需要支付一筆花費。