在購買二手樓之前，建議買家先進行物業估價，以便預測銀行到時候是否可以借足按揭成數。做好物業估價，讓買家心中有個譜，了解自己是否有足夠的首期。但是，到底如何進行物業估價呢？網上估價又是否可靠？除了買家的供款能力，舊樓估價還會參考什麽因素？這篇文章將會一一告訴你。
文章概要
物業估價是什麽
每一家銀行在批核樓宇按揭貸款之前，都會對該單位進行估價，因此物業估值是承造按揭的一個很重要的指標，也是銀行控制風險的一大程序。銀行會用這個估值，來決定是否會批核一份按揭，或會批出多少貸款額。
銀行估價程序
當簽妥買賣合約之後，銀行會根據雙方所同意的成交金額，並集合所有相關文件，然後要求估價行來為這個單位做出物業估價。通常估價行會以該單位鄰近的物業的成交價格做個比較，因此，投交量比較高的屋苑，由於參考數據比較多，所以更容易獲取估價指標。
反之，一些投交量低的屋苑，例如村屋、唐樓等，因為缺乏估價指標，所以銀行除了需要考慮當時的樓價水平，還有可能要求上門去估值。也許會涉及到測量師，或需要征收費用。
影響估價的因素
有許多因素會影響到所估出的價格，除了鄰近單位的成交價，還包括：
- 單位本身的數據：包括：物業類型、物業大小、房間與客廳的數量、樓層、單位坐向
- 單位附近環境：有沒有良好的交通、設施配套是否完善、周邊景觀如何
- 市場環境因素：整體樓市的走勢
測量師通常會參考土地註冊處的資料，由於土地註冊處所顯示的是近期的資料，因此我們也許會發現估價和實際的市場成交價格區別甚大。
網上估價
網絡已經相當普遍，不少人喜歡進行網上估價。市面上許多估價網是由銀行所提供，買家只需要輸入地址就可以查獲估價資訊。銀行會以市場的成交案件和整體樓價走勢來做出估值，因此，通過網上估價，也算是銀行的初步評定單位價值。
有時候估出來的價格比業主開出來的價值高出許多、或更低，買家就必須再去查證。透過估值上下樓層相同類型的單位，就可以多少了解到該價格是否合理。然而，估值方面，也有可能會因為室內裝修、風水、層數等的因素，而影響到估值，因此上下樓層也許會有偏差。
估價不足
若銀行的估值，低於買賣雙方的成交價，就會出現估價不足的情況。這會導致按揭的貸款額不足夠應付買家的成交款額，因此必須額外準備更多首期。通常在樓市大旺，或樓價急挫時，會發生估價不足的情況。
因為當樓市大旺，業主有可能會開出比銀行估價更高的價格，因而造成估價不足。然而，當樓價急挫時，因為銀行必須調低物業的估價，所以亦會出現估價不足的問題。
舉個例子，蔡先生看中一個單位，並與賣家簽下買賣合約，雙方訂下成交價 $700萬。原以為可以獲得8成按揭成數，因此預留了2成首期，也就是 $140萬。但是銀行的估值只有 $600萬，就算按照預期中的按揭成數8成，也只能夠借款 $480萬。以成交價 $700萬來計算，蔡先生需要支付的首期為 $220萬，比預期的相差甚遠。
如何應對估價不足
若發生估價不足的情況，買家可以嘗試到另外的銀行詢問以做比較。若出示買賣合約，讓銀行知道成交價，有可能有機會獲得更高的估值。不過，上調幅度並不會太高，大約介於 3%-5%。因此，為了避免發生估價不足的情況，建議買家簽約之前，先找銀行進行口頭估價。
網上估價是否可靠
許多買家喜歡進行網上估價，因為無需付費。但是網上估價，也許無法反映出真實的樓市走勢。一旦樓市上漲，業主都會開出更高的價格，因此網上估價有可能出現不相稱的狀態。買家在進行網上估價時，千萬要謹慎，以免發生估價不足的問題。
網上估價無法找出單位資料
進行網上估價，並不一定能夠查找到所有樓宇的資料。因為：
- 成交量低的物業，銀行缺乏參考數據，例如村屋、唐樓、洋樓等
- 某些估價網並不會提供公屋的估價
另外，估價網所顯示的估值，並非所有單位都通用，例如兇宅單位。當一個單位、或附近的單位，曾經發生過特殊事故，那麽，也許所估出的價格就不一定準確。若擔心這類問題，可以像大廈管理處查問，以了解更多。
香港估價網
若買家想要進行銀行網上估價，可以參考以下的香港估價網：
- 恒生網上估價
- 匯豐網上估價
- 樓宇估價 恒生
- 中銀網上估價
- 渣打網上估價
估價過高是好事嗎
估價不足，將導致買家需要支付更多首期，分分鐘無法成交。那，估價過高是否就一定是好事？這倒未必，因為銀行亦擔心會蒙上風險，因此有可能拒批按揭。
舉例，王先生看中一個心水單位，業主開價 $700萬。在進行銀行網上估價後，幾家銀行的估值都超過 $800萬。這樣的情形，銀行亦有可能不批核按揭，以避開風險。
當估價過高，銀行會拒批按揭的原因包括：
- 成交價過低，擔心會是兇宅
- 成交價過低，有可能會是業主以折扣的價格，贈送給買家，因為送贈契通常都不會獲批按揭
- 銀行擔心是因為枱底交易，所以業主故意降低成交價
若銀行的估價過高，千萬別高興得太早，因為有可能會因此而影響到按揭的批核結果。
總結
準買家在正式簽約之前，建議先進行網上估價，或直接上銀行查詢。當銀行估價之後，我們可以對比一下成交價，看看是否合理。估價過低或過高，對按揭審批都會不利。為了避免按揭不批，或批出貸款額過低的情況，買家應該多查詢幾家銀行。購買住宅單位對大部分香港居民來說，都是一件很重大的考驗，除了在買樓過程中需要繳付大筆金錢，日後還必須每月去供款。因此，預先做好估價，將能夠讓大家心中有個譜，避免因為失算而冤枉花了辛苦存下的積蓄。
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