申請樓宇按揭時，按揭保險往往是一個重要的課題。無法順利獲得按揭保險，將會影響你的按揭成數。是否所有按揭都必須申請按揭保險？按揭保險費怎麽算？在申請按揭保險時，需要遞交什麽文件？這篇文章都會逐一告訴你。

文章概要

是否所有按揭都需按揭保險

銀行受到金管局的監管，根據金管局截至 2024年2月28日的指引，銀行的樓宇按揭最高只能承造 7 成，若申請人希望能夠獲得高成數按揭 (高於7成)，就必須申請按揭保險計劃，方有機會獲批高成數按揭。但是，按揭成數還會受到其他因素影響，例如：物業價值、貸款人的入息與財務狀況等。

申請人必須擁有固定的入息，有些還會要求申請人在申請的過程中，不可持有任何香港住宅物業。若符合資格，並獲批申請之後，按揭成數可以達到 9成，不過仍需根據物業價格而定。

金管局訂立了按揭保費，根據按揭成數及按揭年期來計算，而且，按揭保險保費所佔的貸款額百分比也不相同。在繳付按保保費時，貸款人可以選擇要一次過清還，或是以每一年續保的方式。不過，大部分貸款人都會選擇一次過清還，這樣將可以獲得保費折扣，更為划算。

如何支付按揭保費

影響按揭保險保費的因素有很多，包括：貸款數額、貸款年期、利率、以及支付的方式等。支付按揭保費的方式大致上分為三種：一次過清還、每一年續保、及向銀行加借然後再攤分清還銀行。

大部分貸款人都會選擇一次過清還按揭保險費，因為在頭三年清還的話，可以獲得 15%-40% 的保費退還，節省更多。

雖然每一年續保，頭一年所支付的按揭保費將會更多，但是這樣的支付方式，比較沒有負擔，特別適合資金有限的買家。在頭一年需要支付比較多數額，但是接下來每一年的按保保費都是相同的。然而，這個方法將無法獲得保費折扣，及退保時的回贈。

第三種支付方式，就是向銀行加借款額，由銀行一次性支付給安保公司，銀行會把按保保費納入按揭內，貸款人才攤分給銀行。這個方式有好有壞，貸款人可以通過攤還保費，減少財務上的壓力；但是卻必須支付按揭保費的利息，相對的增加總按揭保費。

通常按揭保險，會直接在申請樓宇按揭時一同申請，而審批的過程一般上比樓宇按揭更為嚴格，批核時間也比較長。因此，買家不妨向賣方預留更長的成交期，以防萬一。另外，若申請人無法提供可信的入息證明、曾經破產、有不明資金來歴等，這些都會影響到申請按揭保險的時間。

一般來說，按揭證券公司和銀行會分別進行申請的審核，若沒有任何阻礙，時間大約兩周。在申請按揭保險時，需要遞交以下文件：

按揭保險向來審核過程極為嚴格，基本文件一定要准備妥當，否則免談。以下是幾個比較常見的原因，造成申請被拒：

對於首次置業的申請人，如果沒有其他按揭的話，只要供款與入息的比率沒有超過 50%，就有機會申請安保來增加按揭成數。一般上銀行會為首次置業的貸款申請人進行壓力測試，不過，最主要是為了用來決定保費高低。

以首置者來說，要求准則比較低，只要符合供款比率，即使壓力測試並不合格，依然有機會申請高成數按揭，只是按保保費需要支付更多。

而對於非首置者，或身上有其他按揭的話，貸款申請人一定要通過壓測，方能申請高成數按揭。不過，於 2024年2月28日，金管局已經暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 2厘的壓測要求。

想要退回按揭保費，貸款人首先必須完全清還所有按揭貸款。如果資金不夠清還的話，貸款人可以通過轉按的方式，把物業抵押給其他銀行。如果新的按揭計劃不超過 6成，那麽就無需購買按揭保險，並用這個方法來甩按保。

假設 6成按揭的貸款額，並不足夠清還原本的按揭，那麽業主就必須使用自己的個人資金來償還了。在頭一年申請退保，可以退回按揭保險費的 40%，若兩年內退保，則可以退回按揭保險費的 25%，而在三年內退保，只能夠退回按揭保險費的 15%。

在香港，提供按揭保險的公司有以下：

不過，大部分銀行都選擇使用香港按揭證券公司，只有少數選擇其他兩間保險公司。由於申請人需要經過銀行來申請按揭保險，所以，選擇哪一家安保公司，將會由銀行來決定，無法自行選擇。

若想要獲得高成數按揭，都必須要申請按揭保險。然而，按揭保險的批核過程嚴格，申請人一定要謹慎准備所有必須文件，並確保不要隱瞞任何入息與真實財務狀況，否則一旦遭到安保公司的懷疑，將會導致批核受到影響，同時拖延審核時間，恐怕造成交易無法如期完成。