買樓租樓，差餉是無可避免的，若你正是差餉繳納者，將會在每一個季度收到從稅務局所發來的通知書，這是為了提醒差餉繳納者必須去繳納差餉及地租。這篇文章，將會非常仔細地告訴大家差餉計算方法、如何申請差餉寬減等事宜。
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文章概要
差餉意思
什麽是差餉？差餉是源自英國的一項稅款，目的是按著房產的價值或租值，抽取部分比例的款項來作為政府的部分收入。目前，政府利用差餉的收入來支付各種公共設施與服務，例如：消防、醫療、食用水等等。
差估署會根據多方面因素，每一年進行應課差餉租值的估算，以求公平分配，而非為了增加政府收入而隨意調整。
誰必須繳付差餉
到底誰必須繳納差餉？差餉繳納者為業主及物業佔用人，但實際情況則需看雙方所訂下的租約條款才決定。假設租約並沒有訂明該由誰來承擔這筆差餉費用，那麽將會由使用者來繳納。
自住物業的業主及承租單位的租客，所需繳納的差餉都是相同的。因為差餉指的就是佔用物業而徵收的稅項，一般上由佔用人所負責繳納。
也許有些差餉繳納者會有疑問，為什麽較高樓層的單位，應課差餉租值往往比低樓層的來得高。這是因為通常市場會偏向於高樓層的單位，因為這個原因，導致物業的租值比較高，這都是反映出市場的需求與反饋。
應課差餉租值
應課差餉租值是指差餉應該支付的金額計算基准，然而，應課差餉租值是由政府所估算，並非業主或單位市值租金計算的。差餉物業估價署會根據指定的出租日期，及以年份來估計應課差餉租值，而在這期間所估算出來的數額，將不會受到物業租值的浮動影響，即使租金升或跌都不會影響到應課差餉估值。
為了能夠精准的反映出物業市場租值的變化，差估署每年都會全面更新物業的應課差餉租值。每一種物業類別都會隨著經濟、人口、社會及多方面的因素而調整，而並非為了讓政府增加稅收，整體上的差餉租值調整都是公平分配的。
差估署會以什麽因素來估計應課差餉租值呢？包括：物業的面積與大小、樓齡、地理位置、基礎建設、管理的服務水平、工程的質素、交通設施、康樂設施等。所估算出來的數額，將會是應課差餉租值。
應課差餉租值計算
目前應課差餉租值的 5% 為差餉徵收率，在這裏會舉例以供大家了解差餉計算方法。
差餉地租計算例子：
- 差餉物業估價署所估算的應課差餉租值：$300,000
- 差餉徵收率：5%
- 每年差餉：$15,000
- 每季度的差餉額：$3750
根據《2022-2023 財政預算案》，政府提出了改革制度，新的差餉徵收率為：
- 應課差餉租值 $55,000 或以下：5%
- 應課差餉租值 $55,000-$80,000：8%
- 應課差餉租值 $80,000 以上：12%
差餉寬減
關於差餉減免，每個財政年都會一些調整。根據最新的 2023-24年度《財政預算案》，2023年4月至6月、及7月至9月首兩個季度都獲得差餉寬減，每一季 $1000 為上限。該季度的差餉寬減會用來抵消物業在同一個季度的應課差餉額。不過，第三及第四個季度 (2023年10月至 2024年3月) 則沒有任何差餉減免。
在收到稅務局發來的通知書後，差餉繳納者應該在期限內繳付總額，否則，將必須額外支付 5% 附加費。假設在期限的六個月後依然沒有繳納差餉，那麽除了未清還的數額、及原先的 5% 附加費，還需另外支付 10% 附加費，費用更大筆。
每一個季度的寬減差餉額，將會用來抵消該季度的應課差餉額，但是記住，剩余的寬減額是不可以抵消其他季度的應付差餉。此外，若該季度的應課差餉額低於寬減額，那麽物業將可以全數獲得寬免。
差餉豁免
差餉是否可以豁免？目前豁免差餉的物業歸為兩類：
- 豁免評估差餉：此類物業單位不被列入差餉估價冊內
- 豁免繳納差餉：此類物業單位雖然被列入差餉估價冊內，但是政府可以透過行政手段來豁免差餉繳納
會被豁免差餉的因素，包括社會需求 (墳場及火葬場)、政治 (領事館及軍事用地)、行政 (低於訂明應課差餉租值的單位)、歴史 (村屋)。豁免物業單位需根據《差餉條例》，並非所有相同類別的物業單位都能夠獲得同等的豁免資格，而是必須進行申請豁免。
如何申請差餉豁免
若物業單位符合《差餉條例》中所列明的豁免條件，那麽將可以申請差餉豁免。申請方式，是通過郵寄，把申請豁免的文件郵件至差餉物業估價署，並列明物業的估價編號、單位地址、申請原因、聯絡方式等相關資料。
相關文件包括：
- 申請人的香港身份證副本
- 差餉通知書副本
- 申請人與一名原住民的直系親屬關係的影印本 (若申請者非原住民)
於 1992 年，行政局訂明新界原住民及直系親屬所自住的村屋，可以獲得差餉豁免。不過，在申請差餉豁免之前，必須先符合《差餉條例》中所註明的單位面積、高度、類別。
差餉一年交幾多次
差餉每一年將會分為四個季度來繳納，也就是一月、四月、七月、及十月的月底之前必須繳清。稅務局將會在每一個季初發出徵收通知書給繳納者，以作提醒。
如何查閱應課差餉租值
差餉繳納者可以通過差餉物業估價署的差餉估價冊，以進行查閱所有物業的應課差餉租值。
總結
以上仔細說明差餉計算方法及誰應該繳納差餉，相信能夠解答大家心中對差餉的疑問。只要到差餉物業估價署，查閱差餉估價冊，就可以清楚知道該年份的應課差餉租值。謹記在每個差餉繳納季度的月底清還，以免被徵收額外的附加費。懂得規劃好差餉繳納，才不至於附上更多的費用。
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