很多人為了獲取轉按優惠及轉按套現的好處，會趁著樓價起或息口低時做物業轉按。如果你還不了解什麼是物業轉按，及想要更清楚轉按陷阱的話，千萬不要錯過這一篇文。
文章概要
什麼是物業轉按
轉按英文: Refinancing，也就是將按揭轉按。轉按意思是，借款人將買物業時所借款的銀行按揭，轉到另一家銀行來承按。而按揭轉按應該在按揭罰息期結束後才申請，這樣就能夠避開被懲罰。
按揭種類：
樓宇轉按一般上分為兩種，就是：
1. 平手轉按
平手轉按，就是指將原本的貸款還未償還的部分，轉去由另一家銀行來承按。舉個例子：業主在購買物業時，向銀行借款 600 萬，未供完的貸款為 200 萬。借貸人選擇將還為供完的 200 萬轉去另一家銀行借貸，這就稱為平手轉按。
2. 轉按套現
當物業價格升值時，將物業的按揭完全轉去另一家銀行，讓貸款額增加。舉個例子：在購入物業時，價格為 800 萬，在重新估價後，就可以用比較高價值的價格，來向另一家銀行申請貸款，這就稱為物業 套現。
轉按好處
為什麼業主願意去申請物業轉按？
1. 能夠享受更低的利率以及轉按回贈
銀行會在不同時期提供不同的按揭利率，若借款人發現某家銀行所提供的利率比較低，為了節省樓按利息差價，就會去申請樓宇轉按。也有些銀行提供了轉按回贈，讓借款人可以從中獲得更多的節省，業主當然願意去申請物業轉按了。
2. 通過物業升值來套現
當物業升值後，借貸人可以將貸款額提高，從中套取現金。舉例：某個物業在購入時價值 800 萬，按揭成數為 6 成，貸款額為 480 萬。幾年後物業重新估價，市值為 900 萬，如果按揭成數仍然是 6 成，貸款額將會是 540 萬。若還有 300 萬的貸款額還未供完，扣減後，將會多出 240 萬的流動現金。
3. 甩二按
為了提高按揭成數，不少買家會向財物公司申請二按，但是二按的息口來得比較高。當蜜月期一過，每月供款額將會大幅度提高。為了免除貴息，業主會通過轉按來甩二按。
4. 甩按揭保險
為了提高原本的按揭借貸成數，買家需要購買按揭保險。日後當物業升值，透過物業轉按，借款人可以依然獲取較高的借款額，不需要提高按揭成數，因此有機會可以甩按揭保險。
5. 對沖供樓利息
轉按有多餘出來的貸款額，換取一些現金。將轉按借貸放入 Mortgage Link (高息按揭戶口) 中，用本金來償還銀行。 Mortgage Link 是一個與按揭關聯的存款戶口，利率與按揭的利率相等，等同於不需要繳付額外的利息開支。
6. 擔保人甩名
轉按是指重新申請過另一份按揭，因此，舊有的銀行按揭，擔保人將可以甩名，恢復沒有按揭擔保在身的地位。
轉按有什麼風險
轉按聽起來好像很着數，但是仍然有它的風險。如果沒有衡量好，很容易掉進轉按陷阱。
1. 被罰息
原本的銀行按揭帶有罰息期，如果在罰息期間申請物業轉按，就代表借款人要提早還清按揭。這種做法，會被罰息，並且需要另繳手續費，這筆手續費可以說不是小數目，因此必須謹慎。
2.重新評估財物狀況
轉按和一般的銀行按揭相同，要經過財物狀況評估，並且要通過轉按壓力測試，才能知道是否批核。銀行會根據各種經濟因素，包括申請者的入息、當下的按揭條件等，來決定轉按的成數。也許在最後，所獲批的貸款額還比之前的銀行按揭低。
3. 樓價跌影響貸款額
在樓價跌時，物業估價將會受到影響。若估出來的樓價比原先低，則表示轉按的按揭成數將會低過之前，無法達到轉按套現的目的。
物業轉按步驟
- 首先，準備所有相關文件，包括：原本按揭的合約、入息證明、供款證明、及個人資料
- 到銀行進行物業估價，可以從幾家銀行中查詢，以選擇價格最好的
- 僱請律師進行轉按手續，律師會代表貸款者到相關機構提取樓契，並進行查冊。雖然必須繳付轉按律師費，但是沒有僱請律師，事情將會更繁雜
- 到律師樓簽訂樓契及按揭契，然後，銀行將會把貸款以及按揭部分交給律師。律師則代表轉交給業主，及原本的按揭機構。
轉按套現需要多少時間
轉按套現花時多久？一般上若文件沒有問題，呈交文件之後，2個星期到一個月就可以知道是否獲批。而律師樓處理文件，通常會需要2個月左右的時間。若貸款者非常手緊，想要縮短轉按時間，建議同時向銀行申請轉按，及向律師樓提取樓契。
轉按律師費
物業轉按需要多少轉按律師費？通常處於 5000-8000 以內，不過，準確的費用，需要依據每一個案件的複雜程度而定。
轉按套現的按揭成數上限
| 600 萬或以下 | 不超過 8 成 |
| 600 – 834 萬 | 不超過 6 成，或 500 萬為上限 |
| 1000 萬或以上 | 不超過 5 成 |
轉按優惠
現時許多銀行提供現金轉按回贈，或許佔了貸款額的 1%-2%。不同銀行所提供的轉按回贈有些偏差，因此，在做出申請前，也需要考量到這一點。多到幾家銀行詢問，自然可以獲取一個最好的現金回贈比例。
不過要注意，由於金管局對於銀行按揭的轉按回贈非常嚴格，因此，若轉按回贈超過貸款額的 1%，銀行在批核按揭成數時，就必須在貸款額裡扣除這筆現金回贈額。
總結
物業轉按可以讓業主有機會套現，或以更低的利息償還接下來的數額。轉按能夠帶來好處是肯定的，但是在決定是否要申請前，應該做好各方面的考量，以免掉入轉按陷阱，得不償失。尤其是一定要確保罰息期已經結束，因為被罰息，分分鐘需要賠上更高的數額。
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