物業套現已經成為財務管理的一環，許多業主通過業主貸款來增加手上的現金流，透過物業抵押貸款或加按套現，靈活調動資金。多出來的資金可以用作為投資、還債、或應付突發事件。然而，再一次按樓借錢，將牽涉到利率及貸款條件，因此，業主在申請前務必詳細了解。
文章概要
什麽是物業抵押貸款
物業抵押貸款所指的，是業主以物業作為抵押，並向貸款機構借款。可以用來抵押貸款的物業，包括：私人物業、公屋、村屋、居屋等。銀行或貸款機構會根據申請人的物業，重新估價，同時也考量利率、業主的還款能力等，然後才決定會批出多少貸款金額。
業主貸款有別於私人貸款
許多業主不清楚業主貸款和私人貸款有何區別，到底應該選擇哪一種借款方式。一般來說，物業貸款因為有資產做證明，某程度上保證申請人的還款能力，因此利率會比私人貸款來得低。另外，所批出的貸款金額也會比較高。在還款期方面，業主貸款也能夠獲得更長的期限，有可能長達10年。
而私人貸款卻更有靈活性，借款人可以使用貸款來支付教育費、裝修費、醫療費、創業資金、購買物品、旅遊或婚禮、債務重整等。業主私人貸款的限制比較低，更容易獲得批準。不過，由於沒有資產作為抵押，因此還款期較短、貸款金額也比較低。
物業套現方法
當業主需要增加手頭上的資金時，往往都會想到要將物業套現。物業套現方法有幾種，一般上分為以下三類：
1.樓宇加按套現
樓宇加按只有業主才有資格申請，當業主購買物業時，會向貸款機構申請樓宇按揭。若在按揭期間，業主有需要擴充資金，將可以透過加按的方式，把物業再次抵押給銀行。銀行會為物業重新做物業估價，並計算尚未還清的余額欠款，然後把估值扣減按揭余額欠款。
樓宇加按必須將物業抵押給同一家銀行，而銀行也必須遵守金管局的按揭準則，因此，加按的金額最高只可以獲得估值的7成。此外，申請加按時，業主同樣需要通過相關的要求。當然，銀行也會考量到各種因素，例如：利率走勢、業主的信貸記錄等。
若在申請加按時，業主本身有其他物業在抵押，或同時為其他物業做擔保，也會影響到按揭的批核。過往這種情況下，銀行必須扣減一成按揭，不過此項規則已經被取消。
加按流程
- 首先，業主必須聯絡原本的按揭銀行
- 接著，向銀行提出加按申請，同時遞交相關文件，包括：入息證明、物業估價報告
- 等待銀行審批申請，銀行會在這段期間評估申請人的還款能力
- 當銀行批核申請後，業主需要簽署加按合約
- 完成所有手續後，業主就可以提領套現金額了
注意：一般上加按只需要簽署“提供貸款通知書”，無需重新訂立新的按揭契，因為原本的按揭契中已經包含了“所有金額”(AllMonies)的條款。也就是說，業主向這家銀行所借貸的任何款項，都會以相同的物業作為抵押，包括：信用卡欠款、加按等。
資助房屋可以加按嗎？
對於資助房屋，若業主想要加按，就必須獲得房屋署的同意。不過，資助房屋在加按上會更為嚴格，因為通常房屋署只會批準緊急情況的業主申請加按。
2.轉按套現
業主將手上的按揭，轉去另一家銀行繼續承按，就稱為轉按。轉按分為兩種：
- 平手轉按：把原本還未完成的貸款轉去另一家銀行，貸款額並沒有變動
- 轉按套現：把物業完全由另一家銀行承造按揭，通過這種轉按方式來增加貸款額
轉按套現舉例：
業主以800萬港元購入物業，尚未供完的金額有400萬港元。業主將這800萬的物業轉去另一家銀行，並重新進行物業估價。假設新估值為850萬港元，業主獲批8成按揭(680萬)，扣減原本的貸款余額400萬，表示業主手上將會有280萬港元的多余資金。
轉按流程
- 首先，業主到不同銀行了解各家銀行的按揭計劃、利率、回贈等，並選出最適合的一家
- 向銀行提交申請，並遞上相關文件
- 銀行會為業主的申請做出審核，以評估對方的還款能力
- 申請通過後，申請人需要簽署新的按揭合約
- 完成所有手續之後，就可以提領套現金額
3.重按物業
假設物業已經供完，沒有按揭在手，業主可以通過重按來套現。
重按流程
- 首先，業主需要比較幾家銀行的按揭計劃，借此選擇最適合的按揭方案
- 決定哪一家銀行之後，就可以向銀行遞交申請，並呈上所有相關文件
- 銀行需要時間去審核這項申請，以評估業主的還款能力
- 申請通過後，申請人需要簽署新的按揭合約
- 完成所有手續後，業主就可以提取按揭金額來套現
什麽是物業二按
相信大家對物業二按並不陌生，到底這是什麽樣的按揭計劃？其實物業二按是一種高成數按揭，常用於新盤銷售商。買家先前往銀行或貸款機構申請物業一按，如果資金依然不夠，就可以通過發展商旗下的金融財務機構來申請二按。
通過發展商旗下的金融財務機構借出的物業二按，是沒有受到金管局的約束，因此申請條件更寬容。業主無需進行壓力測試，不過一按加二按的上限通常為八成按揭。
業主千萬不要以為二按更容易被批準就毫無顧慮的申請借貸，因為大部分二按的利率，在幾年後會大幅上調，因此，在申請前請先了解還款要求及不同年期的貸款利率。
總結
物業貸款允許業主通過抵押物業的方式，借貸一筆資金，好讓手頭更松動。貸款金額可以用來作為裝修費用、清還債務、支付教育費或醫療費用等。若物業仍有按揭在手，可以向同一家銀行申請加按，或前往另一家銀行申請轉按。而對於已經還清貸款的業主，也可以通過重按物業的方式來套現。建議業主在申請物業貸款套現之前，先認清自己的貸款需求，並了解新的利率與條件，以免日後才發現與原本的理想偏離。
繁體中文 
简体中文