買樓最怕買到無契樓，或者買樓後不慎遺失了屋契，導致非常多麻煩。業主遺失樓契後，單位從此成了無契樓，在法律上屬於不完整的物業，分分鐘影響樓價與樓宇按揭。本文將詳細指導如何應對和預防樓契遺失的情況，從補領樓契的流程、樓契的安全存放，到面對無契樓時的解決策略，幫助業主和買家了解並應對相關問題，保護自己的房產交易不受影響，千萬別錯過！
文章概要
什麽是樓契
樓契或屋契 (屋契英文：House Deed)，是一種法律文件，證明物業已經從原業主轉移到新的業主。在完成買樓程序後，買賣雙方必須簽署 “轉名契”，之後，新買家就可以在法律上正式成為物業的持有人。
若簽訂買賣合約後，卻沒有一紙樓契在手，也只是代表買家有權利購買該單位，並非物業持有的證據。樓契是非常重要的文件，日後無論是買賣、轉名、或按揭都需要用到它。
什麽是無契樓
當業主遺失樓契後，物業就成了無契樓，在法律上就無法證明業主的持有權，屬於不完整的物業。此外，若業主無法提供轉名契、授權書、或買賣合約等重要文件，物業也同樣被視為無契樓。
業主遺失樓契後，唯一的解決方法，就是到律師樓宣誓，並申請補領屋契。但是，很多村屋由於歴史已經太久遠，即使要到土地註冊處補領屋契，也很可能無法成功。特別是一些逆權侵佔的物業，要補領樓契亦是相當有難度。
遺失樓契正本應該如何補領
通常物業相關的文件都會在土地註冊處存有檔案，一旦業主遺失樓契正本，可以委托律師代辦遺失樓契宣誓，並說明遺失樓契的原因。律師會協助到土地註冊處申請樓契副本 (常被稱為影印契)。
雖然說樓契副本亦算具有法律作用，但是依然無法取代樓契正本。有的銀行不會把影印契視為正常的物業，故申請按揭時很大可能會受到影響。因此，業主應該好好保管樓契正本，一旦遺失後果不堪。
無契樓有什麽影響
沒有樓契正本，會對物業帶來什麽影響？包括以下：
1. 影響樓價
因為無契樓屬於不完整的物業，因此一般上樓價會受到很大的影響，通常比其他相同類型的物業低 3 成。不要小看這 3 成，以 $800 萬的樓價來說，3 成就已經是 $240 萬了。
2. 影響樓宇按揭
雖然有些銀行願意批核無契樓按揭，但是由於無契樓始終會影響到樓價，因此，亦有些銀行不會接受按揭申請。另外，就算銀行願意承造樓宇按揭，卻會提高其按揭利息，同時縮減貸款額或年期。對於有意要購買無契樓的買家，應該做足准備，因為分分鐘需要以自己的儲蓄來支付樓價。
3. 無法補領樓契
並非所有無契樓都有機會補領屋契，像是比較久遠的村屋、土地註冊處沒有樓契記錄的物業等，都是很難成功補領樓契的。
4. 日後難以轉售
因為無契樓存有太多限制，因此很難找到適合的買家，導致日後要轉售都難，困難重重。特別是當業主手頭緊，急著要放盤時，更是一大問題。
樓契存放方式
贖契後，最讓業主頭痛的就是如何好好保管樓契。在這裏會教大家幾個樓契存放的方法。
- 存放在家自己保管，這個方法的好處是它是免費的，業主無需支付任何費用，想要檢查時，隨時都可以拿出來看。不過，因為沒有做好收納的工作，很多業主在收藏多年後，會發現找不到樓契，遺失了重要的樓契正本。
- 我們也可以委托律師代為保管樓契，一般上贖樓契律師費為 $2000，在贖契後，直接存放在律師樓就可以了。通常存放在律師樓，需要繳付大約 $3000 元的年費。不過，由於律師樓經常有很多不常使用的文件，因此，存放在文件倉庫內亦有一定的風險。有的律師樓也不允許存放文件超過一段日子，所以，業主應該先詢問清楚才做決定。
- 接下來就是存放在保險箱了，當然，租用保險箱需要支付一筆金錢，每年大約為 $1500。不同於律師樓的是，保險箱大多數是銀行所管理，擁有完善的防火防盜系統，相對的比較安全。唯一的壞處就是，每當要查看樓契時，需要花時間來到保險箱。另外，保險箱的需求量越來越高，有時候還會面對供不應求的情況。
若銀行拒批無契樓按揭怎麽辦
如果真的不幸，在購買無契樓時，沒有銀行願意批核樓宇按揭，是否就此罷手？或是買家需要自己用畢生存款來支付做 Full Pay？相信沒有多少買家能夠做得到，畢竟在香港買樓並非一件簡單的事情。
許多買家在遇到這種情況，都會尋找財務公司來解決問題。不過，財務公司所開的利息都非常嚇人，有可能讓新業主出現無法償還的境地。若沒有把握能夠清還貸款，還是建議三思才決定，以免到頭來發生更不愉快的問題。
為什麽要購買無契樓
雖然大部分人都拒絕購買無契樓，因為擔心面對種種難題。但是，亦有部分買家願意購買無契樓，為什麽？因為無契樓比較難申請按揭，同時還是一個業權不完整的單位，因此也導致無契樓的價格往往比普通樓宇來得低許多。
擁有大筆預算的投資者，若相中地點良好、價格又非常吸引的情況下，亦不會因此而怯步。例如，購買後用作為出租用途，長久收租，可以獲得一筆穩定的被動收入。即使長期不轉售，亦不會造成任何負擔。
總結
當一個單位成為無契樓後，業主在轉售時將會面對許多挫折。當遇到心水買家時，也只有白白看著買家放棄購買。因為業主遺失樓契後，無契樓將會被視為不完整的物業。即使買家多麽想要購買，也會因為難申請樓宇按揭而被逼放棄。而且，轉售無契樓時，還會導致業主需要賤價出售，使賣樓變成無利可圖。因為種種問題，呼籲各位業主，一定要好好保管樓契正本，千萬不要因為一時疏忽，導致日後後悔連連。
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