港人買樓攻略：首置上車前必知費用清單與注意事項

許多香港人以為儲夠資金即可上車買樓，殊不知簽下臨時買賣合約後才發現，原來還有那麽多事項需要注意，而且費用還遠遠超過自己的預算。的確，在香港買樓並非一件輕松的事，特別是對普通打工仔來講。不是只有儲夠首期就什麽都不用去想，後續還有許多事情在等著你。想要了解港人首置上車盤需要留意什麽？千萬不要錯過這篇文！

首置上車盤應該注意什麽

在入市之前，港人應該有什麽特別事項是需要留意的，請看以下分析：

1. 政府有什麽特別計劃

身為香港人，首置上車盤之前當然應該要注意，政府是否有發布什麽關於對市民有利的樓市措施。就好像 2020年時，政府《施政報告》所宣布的港人首次置業計劃，主要目的就是為了協助一些買不起私人樓宇住宅，但是卻又無法符合居屋的市民。為了讓小市民有機會擁有第一個物業，上車盤折扣相當吸引。

這個港人首置盤計劃，受惠者必須符合以下資格：

• 年滿 18 歲
• 香港永久居民，必須在香港居住滿 7 年
• 未曾在香港擁有任何物業
• 入息必須介於居屋白表申請者的入息，及資產限額至該限額加三成

2. 買樓資金

上車前必須存夠一筆資金，以應付多項費用，包括：首期、印花稅、律師費、地產代理佣金、家中裝潢費、家私和電器、管理費等。此外，需要支付多少首期，將取決於買家可以獲得多少成數按揭。按揭成數會因為很多情況而影響，例如：樓價、樓齡、物業用途、入息來源、按揭申請人的財務狀況等。因此，預算更松動的資金額會比較理想，建議至少要有樓價 3成。

3. 供款能力

成為物業持有人後，每個月都必須供款，因此一定要計算好是否有足夠的供款能力。在申請按揭時，申請人必須要通過銀行的壓力測試，以讓銀行衡量你的供款能力是否符合標準。業主可以把單位的租金收入也計算進入息內，以更容易通過壓測，但是若是出租單位，是無法獲得高成數按揭的。銀行也會將租金打 7折才計算為入息，對於還未有租客的單位，則會打 6折。注意，金管局已在 2024年2月28日暫停壓測要求。

4. 要買一手或是二手樓

一手樓及二手樓都各有所好，要入手哪一類型，全看個人需求而定。一手樓在承造按揭上有一定的優勢，比較少出現銀行估價上的問題，而且發展商為了要提高業績，通常也會推出促銷樓盤。當然，一手樓無需面對維修的問題，因為是新樓盤，只需簡單打理就可以入住，不必花上一筆維修費用。

但是，二手樓亦有其好處。樓齡比較高的單位，管理費一般上都較為便宜，樓價亦是如此。當然，除了樓價比新盤低，買家還可以有議價的機會，不像一手樓，只有發展商開價而無法議價。另外，由於近幾年很多好地點都比往年少，新樓盤可能處在偏遠地區，所以買二手樓在地點便利上占了上風。

5. 地點是否理想

首置上車盤，找個理想的地點也是非常緊要的。家中有小朋友的，應該選擇方便上班或上學的地點。接近地鐵站也是值得上車的地點，許多樓齡較高的單位，就位於市中心或商店樓上，下樓購物確實方便許多。

6. 樓宇的設施

除了周邊地點，上車港人首置盤前，還要考慮到該單位大廈的設施是否齊全，又或者這些設施是否你所需要的。新樓盤大致上都會有齊備的設施，例如：會所、健身房、兒童玩樂場所、智能卡等。樓盤配套越齊全，當然管理費與樓價都會隨之提高。

7. 什麽時候可以入住

什麽時候能夠開始入住非常重要，特別是對於一些買樓用作為自住用途的人士。因為趕著入住或要配合目前住所的合約退租日期，因此能夠越快入住當然越好。除非買樓是多余的資產，或為了出租用途，那麽就另當別論。

上車前所需要預算的費用支出

港人首置上車盤，有什麽支出費用需要準備妥當？

1. 首期

上文提到，首期會受到按揭成數的影響，而按揭成數，卻會因為樓價、樓齡、入息、買樓用途而變動。假設首置者獲批 8成按揭，那麽就必須支付樓價 2成首期。

2. 按揭保險

超過 7成的按揭成數，根據金管局規定，是需要購買按揭保險的。但是保費多少，則會根據按揭成數、貸款年期等而調整。按揭成數和供款年期越高，安保費用也會隨之提高。

3. 律師費

買樓因為需要涉及到許多繁雜文件，一般買家不會懂得如何處理，而且也相當耗時。因此，雇請律師會更省事省時。律師費用並不固定，大約介於 $1 萬以內。雖然需要支付一筆費用，但是所有文件如：買賣合約、查閱樓契、按揭契、印花稅等，律師都會代為辦理，減少出錯率。

4. 印花稅

買賣樓宇需要繳付印花稅，不同樓價稅率亦會不一樣。以首置者來說，只需要繳付＄100 印花稅•$3000-$3525萬的物業，則需繳付＄100+超出＄3000萬款額的10%。

5. 地產經紀佣金

通過地產經紀來尋找單位，就必須繳付地產經紀佣金，村屋的佣金費用通常為物業成交價的2%。

總結

今天的上車攻略，是許多港人首置盤的必要知識。入手一個物業之前，一定要清楚有什麽需要留意，才可以讓自己獲得最圓滿的結果。買樓絕對不可以輕率，不要以為只要存夠錢給首期就可以，其實還有許多費用需要繳付。而且，找到適合的單位，並不是那麽簡單的。只有懂得多方面收集資料，同時衡量好支出與入息，才不會處處碰釘子。