樓換樓須知｜換樓印花稅點計？【先買後賣】還是【先賣后買】最好？

當住宅物業業主看中新的樓盤、或是家裡環境已經不夠一家居住了，想要樓換樓，是很正常的事情。但是在決定應該先買樓才賣樓、或先賣樓才買樓這件事，很多人都做不了決定。畢竟買樓與賣樓都是人生大事，萬一做錯任何決定，將會影響手上資金。今天就讓我們來深入了解換樓攻略，讓你看清最好的樓換樓方法。

樓換樓程序   

一般上樓換樓可以分為兩大方式，一就是先賣樓、之後再買入新的樓盤；另一個則是先買樓、然後才將手上原本的物業賣出。以下會仔細說明兩種樓換樓方法的好處與壞處，讓大家參考。選擇適合自己的換樓方式，才能夠降低換樓成本。

1. 先買後賣

先買後賣，就是看準最佳買樓時機後，先買下新的物業。在完成所有交易之後，才來將手上的原有物業售出。

好處：

這個換樓方法的好處，就是能夠選對最好的買樓時機，當樓價最低時買入。不必為了沒有居所，而倉促買下自己不太滿意的物業。另外，在舊居仍然還未售出時，有充裕時間去處理事情。包括：尋找買家、申請按揭、裝修等。業主也不需要因為售出舊物業後，沒有地方居住而另尋居所，需要繳付租金費用。

壞處：

因為還未將原有物業售出，因此不符合首置者的身份，業主需要繳付 15% 印花稅。除了印花稅，還需要支付許多開銷，包括：律師費、地產佣金、裝修費用等，這些都會影響到業主手頭資金。

另外，由於在購入新的物業之後，於一年內必須要將手上的原有物業售出，方能申請退回多付的稅款。若在這一年內，仍然沒有辦法找到適合的買家，那麼業主就無法順利地申請退稅了。即使業主依然可以通過甩名的方式，來恢復首置者身份，但是，就必須另外支付一筆甩名印花稅了。

 

2. 先賣后買

而先賣后買，就是業主先將手上的原有物業售出，然後才去另外尋找一個新的物業。

好處：

先賣后買的好處，就是在找對買家，並議價後，在獲得最好的賣價才將物業賣出。售樓後，業主即可使用手頭上多餘出來的買樓收入，來購買更好的單位。在裝修及買家私方面，資金也更充裕。

而且，由於已經恢復首置者身份，因此業主在購入新樓宇時，就可以享有優惠，也就是以第二標準稅率來繳付比較低的從價印花稅。這樣，將可以避免事後才申請退稅的麻煩。

壞處：

雖然先賣后買好處多，但是也要知道，在賣出物業後，就等於沒有居所了。業主也許需要暫住親友的家中，或負擔另一筆承租單位費用。如果在一段時間內仍然無法找到心儀的新單位，那麼租金花費也許就相當龐大了。

樓換樓印花稅

接下來，我們將會講解關於換樓印花稅計算的方式。對於換樓印花稅先賣後買，由於業主已經恢復首置者的身份，因此可以享有優惠，也就是通過第二標準稅率來繳付比較低的印花稅。

第二標準印花稅率

樓價	第2標準稅率
$3,000,000以下	$100
$3,000,000 – $3,528,240	$100＋ 超過$3,000,000的款額的10%
$3,528,240 – $4,500,000	1.5%
$4,500,000 – $4,935,480	$67,500＋ 超過$4,500,000的款額的10%
$4,935,480 – $6,000,000	2.25%
$6,000,000 – $6,642,860	$135,000＋ 超過$6,000,000的款額的10%
$6,642,860 – $9,000,000	3%
$9,000,000 – $10,800,000	$270,000＋ 超過$9,000,000的款額的10%

以上圖表說明，若首置者購買低於 $3,000,000 的物業，只需要繳付象徵式的 $100 印花稅。

而對於先買後賣的業主來說，由於已經不算是首置者，那麼就必須繳付 15% 印花稅。不過值得慶幸的是，若在一年內，將第一間物業賣出，業主是可以透過換樓印花稅退稅，來取回多餘繳付的稅款差額。但是，前提是第一間物業，必須持有超過三年，否則將需要繳付額外印花稅。

樓換樓按揭計劃

最新的放款按揭成數，如果有申請安保計劃的話，$1000 萬以下的樓宇，最高按揭成數可以達到 9 成；而 $1000-$1500 萬的樓宇，最高成數為 8 成。當然，安保公司還會考量其他因素，包括：申請者的入息及物業類型等。

樓換樓按揭，銀行還會把第一間物業的按揭，計算在供款佔入息的比例內。這總情形，將會影響到按揭的成數，也許只能獲取 8 成的按揭成數，而無法達到 9 成。

退印花稅

先買後賣的買家，若能夠在一年之內完成賣樓的程序，就可以申請退稅，取回多繳付的稅款。但是請注意，在買入新物業前，必須確保原本只持有一間物業。若手上原本已經持有兩間物業，是無法申請退稅的。

然而，在申請退印花稅前，業主在購買新物業時，依然必須先繳付 15% 的印花稅。退印花稅過程需時，並且需要呈上證明文件，建議委託律師來處理。在申請退稅時，業主必須在兩年以內向稅務局提出申請。退稅並不是說業主可以退回 15% 所有的印花稅，而是退回之前所繳付的差額。

樓換樓注意事項

無論是採用哪種樓換樓的方式都好，一定要注意以下事項：

• 預留充足的資金，以免無法在預期內找到適合的買家、或遇到買家撻訂。也許需要一些資金來另外尋找居所、或繳付辣稅、購買家私及裝修等
• 若是先賣后買，建議在簽署 “正式買賣合約” 後，才來購入新的物業，以防買家突然反悔
• 若是先買後賣，若無法在一年內找到合適的買家，也可以考慮甩名這個方式，以恢復首置者身份，申請退稅。不過甩名的程序，同樣需要繳付一些費用，包括印花稅及律師費等

 

總結

無論是選擇 “先買後賣” 或 “先賣后買”，業主都必須衡量到手上是否有多餘的資金來應對任何突發狀況。不過，對於一些資金不太充裕者，建議可以通過先賣后買的方式來樓換樓。賣樓收入可以用來購買家私及做裝修，而且，還可以在事後再申請退稅。只要能夠找到親友願意讓你暫住一段日子，這也是一個不錯的選擇。

 

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