買樓時，很多人都充滿了疑問和挑戰。尤其是對於首次置業者，選擇一個理想的居所可能充滿了未知和陷阱。更加有不少人士在買樓時根本不知道該從何下手，去到心儀的單位睇樓，卻不知道應該觀察什麽重要的部位。其實睇樓是一項大學問，很多細節新手買家根本不曉得。今天這篇文章，將會告訴大家最完整的買樓攻略，幫助你了解在選擇心儀的單位時應該注意什麼重要事項。從簽睇樓紙到觀察單位內外的細節，我們將提供實用的建議，讓你在購買房產時更加自信和明智。繼續閱讀，掌握這些重要的資訊，為你的置業之路鋪平道路。
文章概要
簽睇樓紙
當地產經紀安排帶買家去睇樓前，通常都會要求買家簽下一份睇樓紙，也就是代理協議，說明經紀會在哪一段時間內會帶買家到哪個單位睇樓。睇樓紙具有法律效力，有效期大多數會維持三個月，但是，也有些地產經紀不填寫有效日期，因為這樣對他們更有利。所以，買家在簽睇樓紙之前，一定要仔細檢查看日期是否正確，以方便日後保障自己。
睇樓紙的用途就是為了保障地產經紀的權益，買家在睇樓之後 (通常有效期為三個月)，必須通過該位經紀買入單位，若不是，就必須支付經紀佣金。
然而，當買家睇樓之後，若發現原來賣方是舊識，想要自己立定買賣協議，買家還是必須支付佣金給地產經紀。
睇樓注意事項
睇樓必須非常謹慎，每個時段視察單位都會獲知不同的資訊，買家最好謹記以下買二手樓注意事項，以防做了錯誤的決定。
1. 注意樓齡
物業的樓齡會影響樓宇按揭批核，因為樓齡越高的單位，還款期將會越短，增加還款壓力。銀行通常會以 “75減樓齡” 的方式計算還款年期，假設樓齡 50，還款年期最多也只可以做到 25 年。因此，一般上不建議購買樓齡超過 45 年的單位，因為將無法獲得 30 年的還款年期。除了按揭方面，樓齡越高，裝修費用肯定會越多，買家是否有足夠的裝修預算？
2. 漏水滲水問題
購買到漏水或滲水的單位，日後有可能需要支付非常龐大的裝修費，特別是情況比較嚴重的。建議買家可以選擇在下雨睇樓，並特別注意這幾個部位：窗口、天花、冷氣位，因為這幾個地方都是最容易出現滲水問題的。另外，也可以注意墻壁是否有水跡或發黴的現象，因為這些都是滲水漏水的後遺症。曾經就有人投訴，購買到漏水的單位，導致家私和地板都損壞，卻找不到人負責任，長期處於緊繃的情緒下。
3. 土地查冊
買家不妨向地產經紀要求土地查冊，這樣才可以更清楚該單位的狀況。包括：單位是否有用作為抵押、有沒有收到法庭命令、建築令等。而且，土地查冊算是買樓前必須做的，最主要就是要查看：
- 物業的擁有權
- 有效的產權負擔
- 物業的實用面積
- 用途限制
- 落成年份
- 政府租契尚余的年期與續期權力
- 批核的租契年期
4. 僭建或間隔變動
僭建是屬違例的，若單位曾經僭建，買家日後則必須負上法律責任。另外，若單位內的間隔若曾經變動，買家應該向地產經紀要求屋宇署的批核建築圖則，以方便確認這項改動是否屬於合法。若是沒有經過核批，那麽就屬於僭建，屆時購買與否，買家就需要自行去衡量。
5. 屋內設施
屋內所有設施都必須仔細檢查過，買家睇樓時千萬不要忽略，例如：
- 水管：廚房、浴室、廁所的水管都必須檢查，因為二手樓經常會發生水管漏水的問題。買入後才發現，也許就太遲了，有時候維修還必須撬開墻壁，非常大工程
- 電：二手樓偶尔會面對電線老化的問題，或是插座無法使用，這些都應該在睇樓時注意
- 煤氣：由於樓齡高，煤氣也許會出現狀況。煤氣的問題可大可小，謹慎檢查是必要的
6. 附近環境
買樓不單止應該注意單位內，其實附近的環境也應該要列入睇樓的範圍。特別是鄰居的衛生，若鄰居隨意把物品堆放在門口外，表示對方的人品及生活質素有問題，日後難相處。另外，走廊、後樓梯、電梯、或其他設備是否完善及安全？這些都反映了管理層的辦事效率。若非常不理想，以後住進來之後，也很難去厘清，因此應該多留意。
7. 單位座向與景觀
若買家非常注重景觀或座向，那在睇樓時就千萬別馬虎行事。除了可以親自走一趟，實地考察四周圍環境，也不妨到規劃署領取一份 “發展審批地區圖”。買家可以透過這些規劃圖，了解到該地區的未來發展。不同的發展藍圖，對該區的單位樓價都會有不同的影響。做好功課，就可以預測單位將來的升值潛能。另外，良好的景觀，閑暇時可以到處逛逛，讓生活質素更佳。
8. 是否屬於兇宅
買樓最怕買到兇宅，但是要檢查一個單位是否屬於兇宅並不簡單。雖然有些兇宅網，可以讓買家去查看資料，但是資料卻不那麽完整。而大部分時候，就算詢問管理員也有可能問不到什麽真實詳情。買家可以透過銀行估值的過程，略知一二，因為有些銀行對於兇宅採取保留的態度，不太願意對兇宅進行估價。
9. 多睇幾次
若買家非常鐘情於某個單位，千萬不要只睇樓一次就下決定。每個時段睇樓，也許會有不同的發現。例如：下午睇樓可以知道單位是否西斜、雨天睇樓可以知道是否有滲水問題、晚上睇樓可能會知道鄰居是否有問題等。因此，找到心水單位的話，建議多走幾次，不要怕麻煩。地產經紀有收佣金，也會願意帶買家去睇樓，以讓買賣更快成交。
總結
以上列出了九項非常重要的買二手樓注意事項，各位准買家在遇到心水單位時，一定要注意。現時有不少睇樓網，買家可以通過這些睇樓網來尋找自己喜歡的單位。不過，謹記一定要與質素好的地產代理接洽，以防不良的經紀為了自己的利益，而忽略買家的權益。
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