有些人為了送禮，竟然可以直接將樓宇以送讓契方式轉讓給他人。亦有人一心想著這樣可以節省幾十萬的印花稅，因此在不牽涉任何樓價之下轉讓樓宇給其他人。但是這樣的送契樓，是否真的能夠讓你省下印花稅？它又會帶來什麼樣的影響呢？今次的文章將會帶大家一覽居屋轉名送契這件事，希望大家不要以為送贈契印花稅可以豁免，因此使用轉贈契轉讓物業之後，日後才來後悔。
文章概要
什麼是送讓契及轉讓契
其實樓宇近親轉名或樓宇轉名，大致上分為三大方式，一種是轉讓契，一種是送讓契，還有一種則是長命契。轉讓契意思是將物業的業權以正常的方式，轉讓給近親。轉讓契會通過律師處理，並且以樓宇的市價來轉讓，因此轉讓契按揭上很少會出現問題。轉讓契依據正常的物業買賣，以及物業轉名程序，因此按揭一般上不成問題。
送契樓意思是通過送樓契(Deedofgift)的方式來轉讓手上的樓宇給其他人，例如近親，也就是樓契轉名。送契樓算是一種饋送的方式，以0成本交易，因此送契樓風險會更大。很多人以為它沒有牽涉到樓宇價格，就可以免去贈契印花稅，但是其實並不是。在送契樓買賣進行時，銀行通常不會批核按揭，造成難以轉讓給下一手。
送契樓須知
送契樓是通過無償轉讓契來將本身的物業轉讓給其他人或近親，有些人是出自於無條件的贈送，亦有人是為了讓原業主回復首置身份。雖然送契樓的成交價格為0，但是要知道印花稅是根據樓價來徵收的。稅局同樣會要求律師進行樓宇估價，因此送契樓印花稅仍然不可以豁免。
一般上送契樓根據送贈法律的程序，需要經過三年才能完成，在這期間領受者的業權依然無法穩定。如果在三年內送贈者發生任何破產事故，或想追討回樓宇，那麼領受者亦會受牽連。
雖然在購買樓宇時，代理是有責任通知買家，該物業是否屬於送契樓，但是很難擔保所有的代理都是有良心的。因此，買家在買樓時，最重要是自行上網查冊，看看該心水物業在過去5年內的記錄，是否有出現送讓契(Deedofgift)這些相關字眼。
雖然上面說到送贈法律需時三年才能完成，但是很多銀行為了安全起見，都不會批核5年內的送契樓，有的甚至超過7年或以上。
什麼是長命契
長命契就是聯權共有(JointTenancy)的意思，因為所有的連名人業權皆重疊，因此不能擅自將名下的業權轉讓。此外，聯名人大家都有權繼承另一方的權益，也就是說，當其中一方離世後，他的業權就會自動地平分給其他仍在世上的聯名人，而不可以視為一般遺產來處理。
這個業權會一直保留於所有的聯名人當中，直到省下最後一位聯名人，他才可以去自己決定該如何處理。因為這樣的緣故，這種契約就被稱為長命契。
假設有一對夫妻以長命契的方式買入一間樓宇，而當妻子離世之後，業權將會由丈夫自動擁有。就算在離世前妻子已經留下遺囑，但是該長命契的遺產亦不會根據所列明的遺產來分配。
父母轉名給子女，亦可以選擇長命契。當父母離世後，子女就可以自動成為業權的擁有人。
送契樓常見問題
買家若購買到送契樓，日後會面對許多不必要的問題。因此在買樓時千萬要謹慎，以免到時一籮籮的難題等著你。
1.物業恐被收回
倘若在5年之內，該送契樓的原來業主因為某些原因，導致破產，那麼破產管理官或者其他的債主是有權利去追討這些物業的。若有人為了避免讓債主追討欠款，而刻意將某些資產暫時轉讓給他人，在法律上還是必須負上責任。
假設你不小心購買了這樣的樓宇，恐怕就必須面對物業被收回的麻煩。但是如果樓宇轉名程序是跟著轉讓契方式，那麼就無需擔心原來業主發生破產事故時，會被收回樓宇的問題了。
2.送契樓按揭容易遭拒
居屋送贈契在送贈法律上要完成處理需時，一般上3至5年不等，在這個過程由於業權尚未穩定。因此按常理，銀行會顧及到這些程序上的問題，而拒絕批核按揭。若你手上購買了這一類樓宇，想要脫手確實比較麻煩。每一間銀行在批核送契樓按揭方面有不同的時間需求，因此為了避免日後可能遇到問題，在買樓時一定要留意。
3.如何查證是否送契樓
要查證該物業是否屬於送契樓，可以上網到土地註冊處查冊。若在5年內曾出現“DeedofGift”這個字，那麼就表示該物業屬於送契樓。此外，你也可以查看是否列出“consideration”為“0”的代價，或是該物業是否與當時的市價相差甚遠。通過這幾點，說明該物業亦有可能屬於送契樓。
4.送契樓是否零成本
當然不是，很多人以為通過送契形式轉名是零成本的，這樣是錯誤的觀念，因為樓契轉名費用包括樓宇轉名印花稅。送贈契印花稅計算是根據樓宇的市價，稅局依然會徵稅，所以根本無法避免這些花費。
5.近親物業轉名應該如何
物業近親轉名，就是所謂的父母、夫妻、兄弟姐妹、或之女之間的樓宇近親轉名。建議使用轉讓契(Assignment)的方式來轉讓物業。這樣做比起用送贈契更好。雖然不能避免需要繳付從價印花稅，但是卻可以省去額外印花稅。因為物業近親轉名，稅局會把它看為資產處理。還可以獲得寬減印花稅，並且能夠豁免額外印花稅。通過轉讓契來轉名，同樣可以恢復首次置業的身份。
總結
樓宇轉讓有好幾種方法，除了送契樓，其實還有其他方法如：轉讓契或長命契。由於送讓契存在以上的一些風險，因此不妨選擇使用轉讓契這些比較實際的方式來轉讓給近親。
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