【樓宇按揭】H按、P按有何分別？告訴你H按P按的好處與壞處，教你如何選擇

買樓後申請樓宇按揭時，銀行會讓買家選擇按揭的息率，也就是 P按H按。 H按P按是一種浮息按揭，也就是說供樓的利息，會跟著時間及市場的變動而起變化。買家應該怎麼去做選擇，並不是一件容易的事情。因為，雖然兩者之間有差別，但是其實當中有很多未知數，是一般人無法完全理解的。不過，今天將會告訴大家關於 H按P按有何分別，並分析兩者的好處於壞處。

什麼是樓宇按揭

樓宇按揭意思是通過物業抵押，向銀行或財物公司借款。借款人需要按著所規定的分期來攤還貸款，若不是，樓宇按揭擔保人也許需要負上責任，或銀行有權力收回該物業。

銀行樓宇按揭的最高按揭成數、攤還期、及息口都會因為不同的因素而受影響。在申請樓宇按揭時，需要選擇承造哪一種樓宇按揭利率，其中就是定期按揭利率及浮息按揭利率。

銀行定息按揭是由香港按揭證券有限公司所推出的，目的是讓置業者減低利率波動的風險，並讓銀行體系的發展更穩定。

而浮息按揭計劃則是，每個月利率都會因著市場的變動而浮動。浮息按揭兩個主要的利率計劃是「H按」、「P按」。

什麼是 H按揭

H按是銀行同業拆息，也就是銀行之間互相借貸的息率。而 H按裡的 H，是指 HIBOR。 H按利率在拆息時會分為 「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」、「十二個月」 多種檔期。但是，大部分銀行都使用 「一個月」 的同業拆息來計算。

香港的銀行同業拆息利率每一個月都會重新定位，因此 H按每一個月所償還的金額就會有可能不一樣，也因此代表居屋H按是一項比較浮動的按揭利率。不過，為了不讓借款人因為不斷上升的息口影響，導致必須無上限增加供樓的支出，銀行都會提供 H按鎖息上限。這樣的做法，就是為 H按封頂，如果同業拆息利率超過 Hibor封頂的上限，就會照著封頂息率來供樓。而封頂息一般上都會以最優惠利率作為基準。

 

H按計算方式：H + X厘 (例子：H + 1.5厘)

 

H按利息是從銀行之間的借錢息率反映出來，這是銀行的資金成本。銀行的資金會流動，銀行之間的互相借貸，也會引起息口波動。而這樣的波動，將會影響銀行同業拆息走勢。銀行為了提高盈利，會在 H 上加上幾厘。因此，每家銀行所提供的按揭利率都不相同。

另外，銀行公會Hibor 每天早上會公佈結算率，準買家可以到銀行工會的網頁上查詢。大部分銀行都會採用這個銀行工會所發布的 H rate 來計算拆息按揭。

 

什麼是 P按揭

P按的 P是指 Prime Rate，意思是最優惠利率，它是以最優惠的率來計算按揭息口。然而，不同的銀行所使用的最優惠利率也許會有分別。

 

H按計算方式：P – X 厘 (例子：6厘 – 2.5厘 = 3.5厘)

 

香港的 P按利率會跟著美國的息口動向浮動，當美國降息或加息時，香港銀行將會上調或下調最優惠利率。有時候當美國加息，但是港元保持不變的情形之下，會導致資金向外流。一旦這種情況發生，香港市場由於資金更緊，銀行的貸款成本將會增加，造成需要面臨拆息，以及按揭利率上漲。

P按H按比較，如何選擇

香港銀行的拆息高低，是受到貨幣的供與求的影響。在拆息比較低的時候，H按會比較划算。但是若處於高拆息的時候，也會因為 H封頂而與 P按利率一樣，這也是為什麼大部分準買家都偏向於 H按揭。

然而，P按揭一般上利率卻較為穩定，因為過去幾年內，並沒有出現多大的變動。因此，在短期內的按揭供款數額，算是更為穩定。對於一些期待穩定利率的買家，這是更適合的，因為估算息口方面更容易捉拿。

根據之前的歷史，美國宣布加息後，香港各大銀行仍然維持最優惠利率。因此，P按的浮動相對的穩定。

P按好處

P按最大的好處，就是它的變化週期比較慢。由於它是跟隨美國的息口走勢，因此波動相較之下會更低。

H按好處

在過去幾年，香港的金融體制算是非常穩定，意味著銀行的資金充足，讓銀行之間的借貸成本降低了。當銀行的借貸成本減少，將會促使 H按利率隨著降低。

 

H按P按分別

	H按	P按
利率	銀行同業拆息 (HIBOR)	最優惠利率
參考	每一個月的銀行同業拆息	美國的息率
封頂	有	沒有
風險	比較高	比較低

 

選擇按揭息率後可以更換嗎

當準買家選擇按揭息率後 (H按P按)，就必須跟著這個選項來供樓。可是，有的銀行在和買家簽署按揭合約時，會允許買家在合約期內，更改一次息率。

 

按揭利息不斷增加怎麼辦

在供樓期間，很難避免按揭利息增加。若某種情況下，按揭利息不斷增加，加深了業主的供款壓力怎麼辦？其實，業主可以嘗試延長供款期，這樣將有助於減輕每一個月的供樓壓力。

 

美國加息會否影響 P按H按利率

港元會因為美元的波動而受影響，當美國加息時，若港元保持不變，資金將會因為美元與港元的息差而流出香港，讓市場變得緊繃。銀行之間的貸款成本將會因此而上漲，造成拆息利率上升。當拆息利率上升時，H按就會受到影響，因為供款數額會提高。

而另一方面，當美國加息時，會導致資金短缺，銀行資金成本相對的增加，使 P按利率上漲。

 

總結

申請樓宇按揭時，選擇好到底要 H按P按 非常重要，因為這將影響你日後的供款利率。當然，有些銀行會提供一次的更換，但是，建議還是先了解才來決定，以免財物預算方面受到影響。