有樓在手上，但是卻需要一筆資金來周轉？這是許多人的煩惱。有些人希望再多買一個單位，將來收租或另傳給孩子。無論是什麼原因，我們也可以通過轉按加按來讓手頭更鬆動。今天就一起來探討關於樓宇加按套現的所有詳情，包括：加按手續、加按利率等。
文章概要
什麼是物業加按
加按意思是物業加按或樓宇加按，也就是把已經抵押給銀行做樓宇按揭的物業，重新多申請一次按揭。而申請獲批後的按揭貸款額，可以用來套現，讓手上多一筆充足的資金。因此，不少人通過加按這個方式，來按樓套現。當然，也有些人是為了加按買樓，日後用來收租。
但是，銀行加按這個方式，最常用在當樓價上升的時候。因為只有當物業升值，所貸款的款項才可以增加，有機會套現。否則，若樓價沒有起落，在沒有差額之下，是不可能達到現契套現這個好處的。
在進行加按物業的申請時，就等同於重新申請多一次樓宇按揭，因此所有的手續與銀行的要求還是相同的。貸款人同樣需要呈交個人資料、入息證明等，並且通過金管局的按揭壓力測試，以確保申請貸款者擁有償還按揭債務的能力。
那如果聯名物業呢？若聯名物業，在樓宇加按時是必須先獲得每一個業主的同意，並一同做出申請才可以。而對於一些政府資助的房屋，例如：租置計劃、居屋等，如果沒有補地價的情況之下，應該先獲得相關機構的批准才可以繼續。
加按二按分別
二按加按，是不是一樣的按揭呢？其實是不相同的。加按是指將目前仍然正在供款的按揭上加押，把還未還清的物業再次抵押。加按的銀行與原先做樓宇按揭的銀行相同，並且使用同一份按揭貸款。
而二按卻是指第二份按揭，也就是除了原先那一份物業按揭之外，再另外申請一份按揭。二按無需向同一家銀行申請，等同於手上一共會有兩份按揭。但是，由於兩份按揭的風險非常高，因此，一般上銀行是不會批准的，通常二按都是由財物公司或者地產商所提供。
樓宇加按手續
基本上加按及樓宇按揭的程序相同，業主需要提交個人資料、入息證明及一切相關文件給銀行。接下來，銀行會為你做加按壓力測試以及信用評級，這個過程估計 1-2個星期。另外，如果加按時需要涉及到按揭保險計劃，審核的時間將會更長。
可是，如果在申請物業加按時，希望轉去另一家按揭利率比較低的銀行，申請手續就必須和重新申請樓宇按揭一樣。所有程序都必須重新來過，比較複雜，因此審核的時間也會比較長。由於需要簽署按揭契約及贖契等，時間將會超過一個月。
加按年期與款額
加按與普通樓宇按揭一樣，年期可以高達 25-30年。年期是根據貸款人的年齡及物業樓齡來決定。而影響年期與加按款額的首要條件，就是物業的價格。
如何樓宇加按套現
打個比喻，幾年前當你買入一個單位時，物價為 500萬元，而目前物價已經升值為 800萬元。如果你當時以八成按揭買下這個單位，到現在只剩下 300萬元還未還清。
根據金管局的條例，800萬的物業，如果沒有買按揭保險只可以獲准六成按揭成數。以六成的按揭成數計算，意思是你的貸款額為 480萬元。可以套現的金額為： 480萬 – 300萬 (未還清款額)。
樓宇加按利息
加按利息普遍上會採用浮息利率 – p按h按。
- P按 (最優惠利率) – 根據美國息口的浮動率
- H按 (同業拆息利率) – 銀行之間互相借貸的息率
專家建議，如果物業的樓齡比較高，但是樓價卻不算高，表示貸款額並不太多，應該選擇 p按。此外，大部分的加按按揭成數，通常最高只能去到 5-6 成。
樓宇加按好處
加按的好處包括：
- 當樓價上升時，業主在不需要賣樓的情況下，仍然能夠以按樓套現的方法來獲取一筆資金
- 有機會選擇一個比較低的按揭利率，以償還接下來的按揭款額
- 當按揭獲批之後，業主可以從銀行獲得現金回贈
- 業主可以把所提取的加按金額，存放在銀行所提供的按揭存款掛鉤戶口 (Mortgage Link)。這樣，將能夠享受高息來抵消按揭的利率開支
加按風險
申請樓宇加按時，應該注意樓價的上升幅度。如果物業價格上升的幅度不大，或樓價下滑時，是不適合進行加按的。同時，也許要注意加按利率，如果不謹慎，也許需要面對更高的息口。
按揭加按注意事項
不是任何情況都適合申請加按，業主在提出申請前應該考慮以下這幾個事項：
1. 加按利率提高
h利率p利率會跟著市場浮動，當美國息口上調後，香港銀行也會跟著做出調整。如果沒有做好調查，業主也許會以更高的利率來償還貸款。
2. 樓價漲幅
當樓價大幅度升值時，申請加按無疑可以讓資金更富足。但是，若樓價並沒有增長多少，或在銀行估價後，價值並不如預期的，那麼業主也許就沒有辦法透過這個加按的方法獲得所期待的資金了。
3. 加按罰息期
罰息期一般上是 2-3年，如果業主申請加按，銀行在批核加按申請的時候，將會把加按罰息期重新計算，意味著罰息期將會延長。
4. 批核時間不靈活
從申請到批核，銀行需時最少 2-3個星期，也可能更長。如果緊急需要這筆錢來應急，將無法在靈活的時間下獲得。因此，必須做好心裡準備。
總結
加按套現無疑是一個獲得一筆多餘資金的好方法，業主無需賣樓套現。然而，是否每一個業主都適合運用這個方式呢？這並不一定。參考以上關於加按的每一個細節，你將可以更清楚自己是否適合申請物業加按。
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