香港人重視風水，唔中意開門見廁，又或者開則間隔唔實用，想改動間隔令單位更合心意。係村屋可能賣家曾加建天台玻璃屋等。但係若然改動無入則，對業主嚟講固然係非法改建會被釘契，對買家嚟講亦到可能係撻訂陷阱。
買樓置業本為人生一件大事，但唔小心就會買入心儀單位隨時變惡夢。
文章概要
間隔改動按揭被拒事例
早前有一位買家就斥資620萬購入一個二手住宅物業。申請按揭時單位估價唔足價，成交價高於估價約1成。銀行職員因此安排估價師到現場進行估價，最後發現單位實況與圖則不乎，因為有違例改建而未能批出按揭。究竟單位內籠有什麼改動呢？近年落成的新居屋多屬「開門見廁」，惟大門對洗手間難以聚財，為改善問題，業主會調換廚廁位置，相關單位，正正作出了上述改動，加上重新鋪設喉管，但所有改動均未有向屋宇署入則申請。
其他例子包括梗廚變開放式廚房、三房打通變兩房等。亦有戶主會把兩戶打通自製特色戶，或把露台變成廳的一部分，但這些改動對比前述單位改裝對單位有結構性的影響，處理不善會有安全問題。
最重要係，據屋宇署資料顯示，僭建物凡指違例建築工程。而未經建築事務監督事先批准的樓宇加建或改動工程，或未有根據「建築物條例第123章」所訂的小型工程監管制度而進行的小型建築工程，均屬違例。
按揭被拒
因未經屋宇署批准而擅自改動，單位會被釘契。雖然現階段釘契的物業仍可買賣，但面對銀行按揭時有一定困難。按以上例子銀行指出，即使獲得法庭令，銀行亦都不能以銀主盤形式賣樓，銀行因此未有批出按揭。
最後，單位遭殺訂，連同代理佣金，該名撻訂的買家損失逾70萬。咁點解唔可以取消交易，要求業主退訂呢？
因為買方在簽訂臨時買賣合約前曾上門實地視察，理應清楚知道單位曾作出改則，故此難以證明業主和代理有意隱瞞。整件事上，看來是個人疏忽導致的單一事件。
臨時買賣合約撻訂後果
無論買一手樓或二手樓，一般都要簽訂兩份買賣合約，即臨時買賣合約以及正式買賣合約。撻訂的實際損失，視乎他在甚麼時候撻訂、所繳的佣金，以至賣方的後續行動等因素而定。
巨大損失
- 簽臨約後撻訂：二手樓買賣雙方議價成功後，將簽署臨時買賣合約，並即場支付樓價約3%至5%作為首筆訂金，亦即是「細訂」。如在簽臨時買賣合約後、未簽正式合約前撻訂，將損失所支付的「細訂」，並賠償買賣雙方的地產經紀佣金。
- 簽正式合約後撻訂：簽正式買賣合約後，買方則支付「大訂」，此訂訂金金額等同樓價10%。買方撻訂後，將被沒收所有訂金，另外同樣要向地理代理支付雙方佣金。
同樣以買價值600萬港元的二手住宅物業為例，在簽正式合約後撻訂，買家單計訂金損失已可達到600,000港元，連同佣金賠償，損失可達720,000港元，等同白白輸掉整筆首期。
買樓撻訂常見情況：
錯誤估算負擔能力
買樓時，很多人以「儲首期」為目標，卻忽略了首期以外的諸多支出，如印花稅、律師費、按揭保險費、地產代理佣金等，不熟悉買樓程序的樓市新手，或因計錯數而買下自己根本買不起的物業，導致撻訂收場。
申請按揭被拒
買家在簽臨約時，當然是相信自己有能力完成交易，但申請按揭失敗，亦是坊間最常見撻訂原因之一。銀行拒批按揭貸款的原因很多，可包括買家環聯信貸評級不佳、物業估價不足、按揭貸款申請時間不足、物業有業權或僭建問題，或是村屋種類未符相關按揭規定等，導致買家沒有足夠資金完成交易。
買家心理因素問題
買樓是人生重要的理財決定，買家可能要面臨來自家人、朋友、伴侶等各方壓力，左右您的決定。此外，傳媒報道、網上輿論不時大吹淡風，或使已簽署臨約的買家，在交易期內因害怕樓價下跌而取消交易，甚至撻訂。
日常準備降低撻訂風險
二手物業買家撻訂在很多時候都可以避免的，準買家在簽署臨約和申請按揭時時，務必留意以下幾點：
清楚了解按揭規例
準買家如對按揭規例及個人負擔能力有充份了解，可避免因「計錯數」之類的失誤而導致撻訂。舉例說，非固定收入人士即使購買按揭保險，最高按揭成數也只有八成，是借不到九成按揭的；年長買家或購買樓齡高物業者，還款期未必有30年。這些按揭相關知識，在網上不難找到，交易前多做功課有助減少出錯。
妥善管理個人財務狀況
環聯信貸評級是影響按揭批核情況的一大因素。信貸評分所反映的是按揭申請人本身的理財及財務管理健康程度的指標，亦是銀行用作評估按揭申請人是否可信可靠的一把尺。
平日準時找卡數及貸款、避免過度借貸，都是改善信貸評分的不二法門。從日常生活及理財入手，培養良好理財習慣，並要好好管理及存放稅務及入息證明文件等文件。
按揭申請人的收入來源和資金來源可靠程度，也會成為銀行決定批與不批按揭的原因。對於銀行來說，如果申請人長期以支票出糧、有兩份收入、加薪幅度突然大增等等，都會令銀行有所懷疑你收入和財務的穩定性。
買樓前對物業做好調查
詳細地了解物業狀況，例如是否有違法改則、僭建、業權爭議、凶宅等可能影響按揭審批的問題。對於間隔已改動的單位，準買家入市前除靠肉眼判斷改動是否合法，地產代理亦有責任如實披露。
亦可透過物業查冊資料，了解有否相關的產權負擔，如清拆令、維修令等。銀行為管理按揭貸款風險，往往對相關避之則吉買方可能要面臨被拒按揭的後果。
同時村屋按揭買家可以向業主要求先展示充足文件如滿意紙，確保一切改建合法，才繼續進行交易。
簽約後不要臨陣退縮
上文提到，有買家在簽買賣合約後，忽然因害怕樓價下跌而撻訂。買樓是一項長遠投資，難免在短線發生波動如果真的對樓市沒有信心，不如不買，總好過因後悔而撻訂，造成更大的損失和後悔。
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