香港樓價貴是事實，申請按揭可以幫助業主減少買樓負擔。要輕松上車的人士，肯定希望能夠承造更高成數按揭。香港政府也已經放寬按揭成數上限，想要獲得8成按揭的置業人士，趕緊來了解所有詳情，本文會為大家分析 8成按揭條件，務必讓有意買樓者掌握最緊要信息。
文章概要
誰符合八成按揭資格
並非所有按揭申請人都符合按揭8成的資格，若通過按揭保險計劃，非首置者最高可以承造按揭八成：
1. 非首次置業人士
非首次置業人士最多只能借8成按揭，那什麽是非首次置業呢？非首次置業是指在購買物業時，手上並不持有任何住宅物業。就算之前曾經持有住宅物業，只要已經賣出，就屬於首次置業的身份。而對於首置者，即使擁有其他非住宅物業的按揭，例如汽車貸款，只要通過壓力測試，同樣也可以向銀行申請 9成按揭。
2. 自雇人士或收入不穩定者
首次置業人士，若屬於自雇人士或沒有固定入息的話，最高也只能承造按揭8成。凡是佣金和花紅為主要入息的情況下，都屬於非固定受薪人士，通常為推銷業務員、地產經紀、自由業者等。
3. 物業供給家人居住
如果買樓後並不是用於自住，而是讓不持有住宅物業的家人或親屬居住的話，業主只能承造最高八成按揭。因為 9成按揭僅提供給首次置業人士，同時必須為自住用途。因此，若業主希望申請九成按揭，可以嘗試用父母擔保子女的方式。雖然父母本身已經有貸款在身，只要通過按揭保險計劃，也有機會獲得 9成按揭。
按揭轉按條件
轉按是指當物業本身已經有按揭，但業主希望把貸款轉至另一家銀行。
一共有兩種轉按方法：
- 平手轉按：業主將還未完成的貸款額轉至另一家銀行
- 轉按套現：業主將物業抵押給另一家銀行，然後利用新借的按揭，贖回原本的按揭，多余出來的款項就可以套出來使用
業主若要轉按套現，則必須注意物業價格：
- 物業價格 $600萬港元或以下，貸款額 $480萬港元或以下，可以透過 “套現再融資按揭保險計劃” 來申請轉按
- 物業價格 $600萬港元以上，則只能做平手轉按，無法通過轉按套現
村屋八成按揭
村屋8成按揭是否可行？在香港，只要村屋透過按保計劃，並符合8成按揭條件，即可申請。
- 村屋樓價必須 $1,715萬港元或以下，並且貸款額不可以超過 $1200萬港元。也就是說，樓價 $1500萬港元或以下，就可以申請 8成按揭。
- 村屋必須是已經建成的物業，並擁有可以轉讓的業權。因為按保公司要求物業是香港的住宅物業，同時也不接受樓花。此外，申請人也必須以個人名義去進行申請按揭。
- 有些村屋的土地契約不符合按保資格，例如 “祖堂地”、具有轉讓限制的丁屋、1905年集體官批的舊契約等。
- 購買該村屋是為了自住用途，假如買村屋是用來做出租或投資、或以公司的名義購買的話，就沒有辦法借足 8成按揭。
- 按揭保險要求申請人擁有固定入息，如果主要入息來源為不固定收入，有可能會受到限制。
- 通常銀行會采用 “樓齡+還款年期=不超過55年” 的方式來考量，樓齡越高，所批核的年期將會越短。因此，想要獲得高成數按揭的話，建議選擇樓齡較新的村屋。
8成按揭壓力測試
雖然首置人士可以免壓測，但是壓力測試依然適用於非首次置業者。按揭申請人的供款占入息比率，在加入 3%利率壓力後，不可以超過 50%。此外，按保計劃有可能會限制自雇人士及不固定入息者，因此，無法通過 8成按揭保險的話，就無法承造高成數按揭。
8成按揭放租
政府已經放寬自住用途的物業，可以借高成數按揭。但是若在申請按揭的時候，把物業申報為出租用途的話，最多也只可以承造 7成按揭。因此，想要把八成按揭出租的話是不可行的。不過，業主可以將租金收入申報在內，這樣，在計算供款入息比率時就能夠增加總入息，有助於通過壓力測試。需要注意的是，租金必須經過打厘印，同時以 8折來計算。對於還未出租的物業，業主在申報時，只可以申報為 “擬租金收入”，這種情況下，銀行通常會以 6-7折來計算。
申請 8成按揭應該注意什麽
購買村屋的人士，在申請 8成按揭時，業主應該注意這幾點：
- 因為村屋的結構比較復雜，通常涵蓋了：共用地權、丁權、僭建、歷史產權等問題，因此銀行在審核過程中更為謹慎。若該物業地點偏遠、樓齡高、結構曾經改動過，很大可能會遭到銀行拒批或影響按揭成數。
- 由於村屋的交易量較低，因此在估價時銀行更保守。即使批核 8成按揭，業主也不要高興得太早，因為銀行或許把樓價估算得比較低，所以業主必須補上差額。
- 按保公司對村屋的申請比較嚴格，無論任何一個項目若不符合資格，也許都會被拒保。其中就有：特殊舊契物業、祖堂產權、尚在轉讓期限內的原居民丁屋等。遇到這種情況，即使受保，按揭成數也可能會降低。
- 村屋因為地點偏遠，有些甚至接近高風險地帶，因此銀行有可能會附上一些附加條款，例如更高的火險保費。此外，若該村屋是位於斜坡，銀行會顧及到山泥傾瀉的問題，因此影響估價與審核結果。
總結
8成按揭屬於高成數按揭，需要符合一定的資格。有意置業人士必須了解自己的財務狀況、買樓的意圖、物業的類型等。此外，購買私樓和村屋，在申請按揭及按保上會有某程度上的差異。銀行與按保公司對村屋的要求普遍上比較高，因此，有意購買村屋者更要謹慎，避免購買擁有契約、業權等問題的單位。
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