新手買樓注意：建築面積、實用面積、內籠面積詳細分析

為什麽一個單位會分為建築面積 實用面積？兩者之間到底有什麽區別？許多買家沒有留意，結果踩了坑。的確，不良發展商會有意混亂買家，讓大家失了預算。完成交易後才發現實際可以使用的面積，並不如所被告知的那麽多，簡直相差十萬八千里。今天就讓我們帶大家仔細了解建築面積 VS 實用面積，盼望各位搞清楚才來決定心水單位是否值得入手！

甚麼是建築面積

建築面積俗稱發水樓，許多發展商為了讓單位面積看起來更大，同時為了賺取更多利益，會將一些公共範圍納入，包括：垃圾房、公共走廊、會所、電梯大堂、停車場等。並沒有任何條例規定建築面積計算方法，因此，即使一個單位的建築面積多大都好，實際上可以使用的空間也許會少了一半。可幸的是，政府已經於 2011年開始限制這種不切實際的單位面積計算方法，以保障各位準買家。

甚麼是實用面積

根據 2013年《一手住宅物業銷售條例》，所有新盤都必須采用實用面積。實用面積計算公式很簡單，就是從單位的外圍墻外部開始測量，包含了單位里面所有的主力墻、間隔墻、柱子、露台等，但是卻不包含裝修材料的厚度。而將單位及公共範圍隔開的墻壁，從外部開始測量，也是被計算在實用面積當中。

根據實用面積計算方法，將會扣除建築面積中的公共範圍，例如上文提到的：垃圾房、公共走廊、會所、電梯大堂、停車場。目前，發展商在售賣樓宇時，都必須列明單位是以建築面積或實用面積來計算。由於少了建築面積所誇大的單位空間，因此不會再出現入手千尺豪宅，實際上可用空間只有500平方尺的困擾。

甚麼是內攏面積

那什麽又是內攏面積呢？很多人以為實用面積就是內攏面積，其實並不是。內攏面積通常又稱為地毯面積，就是單位內可以用來鋪蓋地毯的面積。相比起實用面積，內攏面積會更實際，更接近可使用空間。由於實用面積計算機所涵蓋的有：主力墻、間隔墻、柱子等，這些都讓真實可用空間減少。

有些墻身較厚的，例如底層單位，因為需要更高的承托力，因此墻身一般上會較厚，直接影響到內攏面積。所以，在睇樓時，建議先詢問地產經紀，可否實際參觀單位，以比較一下不同樓層的單位，空間是否會相差許多。

建築面積 VS 實用面積

商家為了讓單位看起來更大、更值得入手，都會使用建築面積，以誤導準買家。然而，建築面積與實用面積實在相差太大，因為建築面積把公共空間也納入單位的面積，例如：停車場、公共走廊、電梯大堂等，對買家是不利的。若買家沒有仔細去了解，肯定會在日後後悔。由於新條例規定發展商在售賣單位時，一定要列明到底采用建築面積或實用面積，因此買家只要夠細心觀察，就不會踩下地雷。

實用面積 VS 內籠面積

雖然說實用面積已經是完全屬於單位內的空間，但是有不少部分卻無法實際使用，例如：墻壁、柱子、露台、工作平台等。因此，買家更應該留意內籠面積，也就是地毯面積。在購買或訂造家私時，亦應該從內籠面積下手。買家可以到現場量度實際尺寸，而非單憑單位的平面圖來預測單位空間。

如何查詢單位實用面積

身為買家，我們應該如何進行查詢一個單位的實用面積呢？

一手樓

根據《一手住宅物業銷售條例》，所有新盤的廣告與樓書都必須采用實用面積。因此，買家所看見的都會是單位實用面積。另外，也可以直接詢問地產經紀或發展商，以再三確認。

二手樓

想要入手二手樓的買家，因為沒有廣告或樓書這些資料，因此需要自行去查詢。買家可以通過土地查冊，以查閱物業首次轉讓的買賣協議，並獲知實際面積的資料。另外，買家也可以到差餉物業估價署的物業資訊網中，查獲這方面的資料。

舊樓 VS 新樓哪個更實用

舊樓與新樓的實用面積看似一樣，但是視覺上卻有很大的差別。許多人認為舊樓似乎比新樓寬敞，這到底是為什麽？我們可以從以下幾個方面來看：

• 香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，舊樓墻身比較薄，而現在的住宅樓宇越起越高，墻身需要更厚才能足夠承托。墻身屬於實際面積，因此即使實用面積與舊樓一樣，看起來還是比較狹窄
• 新樓一般上都有工作平台，這也被納入實際面積當中。但是大部分工作平台只足夠一個人站立，實際上並不實用。大部分舊樓都不含露台、工作平台之類的配備，看起來肯定更寬敞
• 為了提高美感與采光度，新樓的窗台多以一塊到底的玻璃幕墻，取代以往的內嵌窗台，沒有了大窗台，空間看起來就比較狹小

常見問題：

1. 窗台是否納入實用面積？

根據一手住宅物業銷售監管局，所包含在實用面積的項目有：

• 露台
• 工作平台
• 陽台

而不包含在實際面積的項目有：

• 窗台
• 空調機房
• 閣樓
• 平台
• 花園
• 停車位
• 天台
• 梯屋
• 前庭、庭院

2. 為什麽底層內籠面積較少？

因為在 2000 以後，新樓的高度越來越高，為了提供足夠的承托力，新樓的墻身一般上都比舊樓厚。此外，因為結構換層問題，底層的單位需要更大的承托力，因此墻身較厚，這也導致實際面積相同，但是可用空間較少的情況。

總結

一個單位的面積是決定買家是否購入的最大因素之一，因此建築面積 實用面積一定要搞清楚。所幸的是，因為有了《一手住宅物業銷售條例》，所有新盤的樓書與廣告都必須采用實用面積，讓買家少了一份困擾。不過，為了安全起見，建議還是先詢問經紀以再三確認。業主在買家私時，應該參考實際可用空間，也就是內籠面積。內籠面積是已經扣除所有墻壁、柱子、露台、工作平台等，更為實際。