【放租按揭】出租物業按揭，最多可以借幾成？

買樓自住和買樓出租不同，前者申請按揭時可以獲得較高的按揭成數，但想要以高成數按揭出租，是不可能的事。千萬不要同時想擁有穩定的租金收入，又想要有高成數按揭，讓手頭更鬆動，而搞到被起訴。現在就讓你知道，出租物業按揭有什麽值得注意的事項！

出租與自住按揭成數有何分別

金管局有規定，自住用途的單位，若有按揭保險，可以獲得高成數按揭，有機會承造 9成按揭。但是出租用途的單位，最高只能以六成按揭出租。若單位價格超過 $3600 萬，無論是用來自住或出租，最高只能承造 6成按揭。

高成數按揭是指超過 6成以上的按揭，若要申請高成數按揭，一定要申請按揭保險。不過，若買樓是為了放租，就無法申請高成數按揭出租了，按證公司不會允許安保。

按揭壓力測試

在申請按揭時，一般上需要通過買樓壓力測試，申請人必須提供完整的入息證明。如果在沒有其他按揭在身的情況下，供款與入息的比率上限為 50%。然而，放租按揭的供款與入息比率上限為 40%，比自住用途更為嚴格。

若購買的單位已經有租戶，買家可以把這筆租金收入納入壓力測試內。申請人必須提供租約與所有相關文件，銀行將會把租金打 7折以作為申請人的入息。那，若是該單位還未有租戶，但是買家打算將來放租的話，又是如何呢？銀行就會為物業的租金估價，再打個 6折，以作為 “擬租金收入”，同樣可以用來納入壓力測試的擬定收入。

值得注意的是，於 2024年2月28日，金管局已經暫停壓力測試這項要求。

租約是否必須打厘印

租約一般上都必須打厘印，也就是交印花稅。打厘印可以保障業主與租戶，若發生任何爭執，還可以依據租約來對質。雖然曾經有買家的租約沒有經過打厘印，銀行依然將租金納入總收入內，但是，在進行壓力測試時，也許就無法打 7折，而是更低。因此，還是建議各位放租業主，一定要為租約打厘印，才能更保障自己。

第一層物業未供完

不少業主在購買第二層物業時，手上的物業按揭依然未供完。若是這樣，第二層樓用作出租用途的話，不管樓價多少，按揭最多只能承造 5成。

樓價	自住	出租 (已有租客)	出租 (未有租客)	出租 (第一層物業未供完)
$3000 萬以下	7成	6成	6成	5成
$3000 萬以上	6-7成 (上限 $2100 萬)	6成	6成	5成

如何申報單位用途

由於自住用途的單位，可以獲得高成數按揭，減少首期壓力，因此有些買家在申請按揭時，有可能會申報為自住。但是，曾經有案例因為業主虛報物業為自住用途，結果被廉政公署起訴詐騙罪。

按揭證卷公司每年都會對高成數按揭抽樣調查，並要求業主提供水、電、煤氣單，以證明真的是自住。所以千萬別因為一時大意，而被控上欺詐罪名。當按揭證卷公司抽樣調查時，謹記要如實作答，並在指定時間內回復。否則，有可能會被採取行動，被追討回貸款。

假設所購買的單位，在簽約時已經有租約在手，就必須如實申報為放租用途。但如果在買入單位時，還未有租客的話，買家也可以申報為自住用途，這樣就有機會獲得更高成數的按揭，擁有充足的首期。

不過，若日後將房子出租後，還是必須改為出租用途。到時候按揭成數將會降低至 5-6成，業主需要補回按揭差價。舉例，業主之前以高成數按揭借了 9成按揭，但是在申報為出租用途後，只能承造 5成按揭，他必須補回 4成的按揭差價。雖然必須補回按揭差價，總好過被起訴。

出租物業是否需要驗樓

通常樓齡比較舊的單位，在申請按揭時才需要驗樓，較新的物業驗樓機會比較小。此外，若銀行懷疑該單位曾經有大型改動或僭建，亦會安排測量師去進行驗樓。還有一種情況，就是村屋和唐樓，這種物業通常會被要求驗樓。

自住與出租按揭利率

假若在申請按揭時，申請人直接申報為出租物業，那麽按揭利率將會與自住用途的物業一樣。但是若申報為自住用途後，卻在後來改為出租，卻沒有告知銀行，將有可能被 Call Loan，或是面對提高利率的情況。因此，還是奉勸各位買家，一定要如實申報，以免發生任何不如意狀況。

如何先自住後出租

若在後來把單位放租的話，業主必須甩按揭保險，並到銀行辦理手續，將按揭下調至 5-6 成，然後補回按揭差價。不過，若物業價格上漲，讓按揭的余額跌落至 6成或以下，銀行就可以直接替業主甩安保，不需要補回按揭差價。

高成數按揭是否可以放租

所有 7成按揭或以上，都屬於高成數按揭。高成數按揭的主要條件，就是單位一定要是自住用途。承造高成數按揭的物業，是絕對不可以放租的。凡是要承造高成數按揭的業主，都必須要繳付按揭保費，而安保公司是不會允許銀行提供高成數按揭給出租物業，無論是已經或即將成為出租物業都一樣不允許。因此，想以 9 成按揭出租是不可能的事情。

海外物業租金收入可否列為按揭入息

通常持有海外物業的業主，想要將這些海外出租物業的收入列為按揭入息的證明，會比較困難。不過，個別銀行的做法有區別，有些銀行還是願意接受。但，一定要提交房產證、租約、租金的記錄等。

總結

許多人買樓是為了放租，以賺取穩定的租金收入。然而，放租按揭和自住按揭的按揭成數有很大差別。即使如此，買家不應該為了獲得高成數按揭，而隨意申報單位的用途，因為這是抵觸了法律，有可能被起訴。此外，即使逃得過欺詐罪名，依然還是會被追討回按揭差價，毫無利益。