原本買樓收租是一件非常好的投資項目，每個月都有穩定的收入。但是事實上卻有很多租霸惡意欠租，搞到業主經常為追租煩惱。今天我們將會教大家，當遇到麻煩租客時應該怎麽做，以及如何應對租客欠租的問題，千萬別錯過！
文章概要
租樓細節注意事項
業主在租樓時，應該盡好自己的責任，以免當租客不交租時無從下手。
1.通知差估署
業主應該在租樓前簽訂正式租約，並在30天內到稅務局打厘印。如果沒有打厘印，一旦要進行欠租處理時，就不能呈上相關的租約，無法受到法律的保障。除了打厘印，業主也應該在30天內到差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》（表格CR109），若逾期呈交表格，則需繳付310元。
為什麽需要遞交《新租出或重訂協議通知書》給差餉物業估價署？因為當業主到土地審裁處進行欠租追討時，土地審裁處會要求業主出示相關租約文件證明。若之前沒有向差餉物業估價呈上這些文件，土地審裁處將不會受理欠租追討的申請。
2.記錄追租事項
業主在擬定租約時，一定要列明租客必須在每個月的哪一日交租、以及寬限期為多少天。因為若麻煩租客一旦超過寬限期沒有繳付租金，業主就可以采取法律行動去追討賠償。另外，業主也應該記錄所有追租的對話，無論任何管道，包括：電郵、信息等，在追租時可以派上用場，作為證據。當然，業主也應該將所有租客繳付租金的資料保存下來，包括銀行的過賬記錄。假設租客通常以現金來支付，那麽業主就必須提供一式兩份的租單，以供日後作為追租證據。
房客拖欠房租怎麽辦？
一旦租客拖欠房租，業主應該如何應對？
1.盡快采取行動
麻煩租客在欠租前也許會有一些小動作，例如：經常要求延遲交租、多次不回復信息、拖欠幾期租金等。有些業主為了息事寧人，會以忍讓的態度來應對，導致租客得寸進尺，越欠越多。因此，業主應該在發現有些不妥時，盡快采取行動，而非一再容忍。業主可以到土地審裁處(或小額錢債審裁處)申請欠租追討，凡是不超過7.5萬元的案件，都是由土地審裁處處理，費用大約幾百元。但是若超過這個數額，就必須入稟區域法院，並且需要聘請律師，費用分分鐘高達數十萬。
2.必要時短期降租
若租客向來都是準時交租，但是因為在短期內面對財物上的問題，業主也可以采取通融的做法。業主在有必要的情況下，可以短期降租，以讓房客解決目前的難處。這種做法，能夠避免轉租的空置期，房客在難題解決之後，依然會準時支付租金，讓業主依然擁有穩定的租金收入。
業主必須避免事項
遇到租客不交租，業主肯定非常頭大又心急。但是，在進行欠租處理時，應該避免以下事項，以免為自己帶來更多麻煩。
1.不要單獨找租客
一般上租約會訂下規則，業主不可以進入單位內。因此，業主應該避免獨自到單位找租客，以免因為發生爭執而無法控制自己，一時大意進入單位內，反而讓租客控告。而且，多一個人陪伴，還可以作為證人，證明業主並沒有私自進入單位，讓業主有更好的保障。
2.避免幹擾其他人
雖然遇上租霸非常煩惱，但是業主應該避免對租客的身邊人發出恐嚇的語言、或做出暴力的行為。因為這樣做是會構成刑事罪，有可能導致坐牢或罰款，得不償失。當然，業主更不應該到處貼街招。許多業主因為太過氣憤，專程到房客的上班地點貼街招，以催逼房客交租。但是，要知道貼街招犯法，有可能招惹官司。
3.分清楚追租或收樓
基本上追租與收樓是不一樣的程序，業主可以向審裁處或法院同時申請追租及收樓，或單單申請追租但不收樓。如果業主沒有填寫收樓的表格，審裁處或法院是不會去執行任務的。
4.不要擅自清場
當收樓申請批準後，會由執達吏去協助收樓。這時候，業主千萬不要心急，而擅自去清掉單位內的物品。單位內的物品，依然屬於租客的財產。業主應該在收樓令之外，再申請「扣押債務人財產令狀」，並由執達吏去執行。若業主需要拍賣物品抵債，最少必須等待及看守物品8天。
常見問題
1.租客欠租多少天後，業主方能終止租約？
業主應該在寬限期後，才能終止租約。寬限期通常都會在租約上列明，一般上介於7-15天。
2.業主應該到哪裏申請欠租追討？
若數額不超過7.5萬，業主應該到土地審裁處(小額錢債審裁處)申請處理。但是若超過這個數額，就必須入稟區域法院。小額錢債審裁處，費用只需幾百元，雙方也不需要聘請律師。但是入稟區域法院，程序就更為繁雜，而且需要聘請律師，費用可說是天文數字。
3.若單位需要維修，租客是否可以不支付租金？
若單位有些瑕疵需要維修，例如：漏水、滲水、地板壞等，有些租客會強逼業主趕快維修，並找借口不交租。但是繳付租金與維修責任，應該獨立履行，租客不可以因為這個原因而拖欠租金。
4.如果沒有通知差估署，業主還可以申請欠租追討嗎？
如果業主在事前沒有通知差餉物業估價署出租的事宜，就必須補交表格，才能采取行動。逾期遞交表格，需要繳付310元。
總結
當業主遇上租霸，並惡意拖欠租金，實在是非常頭大的事情。以上列出業主應該如何應對及避免的事項，若業主再次遇到租客欠租的情形，就可以輕松應對。不過在出租物業時，業主一定要盡責任，做好打厘印及到差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》，以免遇到問題時，無從申訴。
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