租房子或出租物業時，租務糾紛是常見的問題。即使雙方已經簽署了租約，仍可能出現爭議，例如租客未及時支付租金或業主未履行合約條款。這些問題往往會導致雙方產生衝突。無論是租客還是業主，大家都希望能夠維持和諧的租賃關係，而不是陷入互相指責的局面。那麼，哪些糾紛最常見呢？遇到這些問題時，我們該採取什麼措施？接下來，我們將為您提供有效的解決方案。
文章概要
最常見的糾紛種類
違反物業使用規範
有的時候，業主在未充分評估租客背景的情況下就將物業出租，最終可能面臨租客違反物業用途規定的風險，進而引發糾紛。例如，若一個原本是住宅用途的單位被業主無意中租給了希望在此經營生意的租戶，業主可能要承擔相應的法律責任。
若租客違反政府的租約條款，政府有權收回業主對該物業的所有權，儘管此類情況相對少見。更常見的是，租客的商業行為被鄰居發現並投訴，甚至可能引發法律行動，業主因此需承擔相應責任。
在更嚴重的情況下，如果房客在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主將面臨更高的刑事起訴風險。因此，業主在出租物業前應謹慎考慮房客的背景，以避免未來可能出現的法律問題。
例子
曾經有案例，警方查獲一個非法的聚會場所，並在行動中逮捕了業主。警方指出，在這種情況下，業主通常需要證明自己對租客的活動毫不知情，而這一過程往往相當繁瑣。因此，業主在出租物業之前，應該仔細了解租客的計劃及用途，以避免未來可能面臨的法律責任和麻煩。
解決方式
如果業主發現租戶未經批准擅自將單位用於協議以外的用途，應立即與租戶聯繫，要求其停止該行為。如果租戶不予理會，業主可以收集相關證據以證明租戶違約，然後進行申索。
若業主得知租戶的行為屬於非法活動，則應盡快報警，以保護自己的合法權益。
租客拖欠租金
業主最忌諱的情況就是遇到租霸，租金到期卻遲遲不交，無論怎麼催促都沒有回音。業主收不到租金，自然會感到非常煩人。
例子
有些極端的情況，例如某小區的一位業主，遭遇租客拖欠租金達兩個月。當業主取得法院的「收樓令」後進入房屋，卻發現租客早已悄悄搬離，留下的卻是一片廢墟。所有家具和牆面都受到嚴重損毀，最終連租客的聯絡方式都無法追踪，業主因此蒙受了巨大的損失。
解決方式
如果業主想要追討欠租或收回物業，可以考慮以下幾種途徑：
- 向小額錢債審裁署、區域法院或高等法院提出申請，以追討租金。
- 向土地審裁處、區域法院或高等法院申請終止租約，並收回物業。
- 申請財物扣押令，利用租客的財物清償所欠租金。
財物扣押令的申請是單方面進行的，租客無法得知，也無法提出抗辯，這樣可以避免租客在得知後迅速移走財物。
私自分租
另一種常見的租務糾紛是租客未經許可將單位轉租。通常，租約中會明確規定租客不得將物業分租給第三方。對業主而言，租客私自轉租並收取租金，侵害了其作為物業擁有者的權益。
例子
租客在未經業主同意的情況下，私自將單位轉租給第三方，可能會遭到業主的賠償請求。如果租約中明確規定禁止擅自分租，租客就很可能違反合同，並需承擔相應的法律責任。
解決方式
由於租戶違反租約條款，業主有權對房客採取法律行動以追討賠償。
逃避維修保養責任
此外，關於維修單位的責任爭議，經常發生在住宅租務中。雖然租約通常已明確規定維修保養的責任歸屬，實際情況下仍會出現許多爭議。一般而言，業主應負責所有外部及結構性維修，因為這些維修可能涉及大廈公契的遵守或整體修繕責任。而內部及非結構性維修則應由房客負責，例如單位內部油漆剝落的情況。
例子
曾有一位新手業主在將單位出租數月後，發現單位遭到嚴重損壞。由於租約中明確規定業主需負責維修，律師指出，如果租客在合理使用單位的情況下造成損壞，業主仍需承擔維修責任。
解決方式
根據雙方簽訂的租約條款，明確界定了哪一方需負責維修單位的責任。如果雙方未簽署相關條款，則可將案件提交法庭裁定，以判斷責任應由誰承擔。
相關部門
遇到租務問題時，可以根據個人情況向以下部門尋求協助。
- 土地審裁處：負責處理租務糾紛及物業收回的申請。
- 差餉物業估價署：負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃的服務。
- 小額錢債審裁處：如果問題僅涉及金錢追討，且金額不超過75,000元，可以向小額錢債審裁處申請賠償。
租賃業務相對複雜，過程中常會出現各種糾紛。請務必保護自己的權益，以免被對方侵害。
租務管制
從2022年起，香港政府對租賃條款進行了針對劏房的租務管制，旨在保護劏房住戶的權益。其中一項有爭議的規定是，劏房在規定租期的前兩年內，租金不得上漲。這項措施確保了租客在四年內的居住權，同時限制了業主在前兩年內提高租金。此外，房東若額外收取房客的雜費或指定公共設施的費用也是違法的，這無疑是對被業主壓榨的劏房住戶的一大保障。
租務條例由差餉物業估價署負責執行，具體處理租賃相關事務，並提供相關服務。如果涉及合約終止和收樓問題，將由土地審裁處審理，以確定業主和租戶的責任。而若僅涉及金錢問題，業主或租客可以向小額錢債審裁處申請賠償，最高索償額為75,000元。
作為房東或房客，大家都希望遵守法律，避免因違反租賃條例而被起訴。熟悉這些常見的租賃條款將有助於大家更好地維護自己的權益。
總結
租務糾紛在租屋或出租物業過程中常發生，主要包括違反使用規範、拖欠租金、私自分租及維修責任爭議等問題。為維護自身權益，業主與房客應熟悉相關法律規定及租約條款，並在遇到爭議時及時尋求專業協助。香港政府的租務管制措施也為租戶提供了更好的保障。了解這些資訊將有助於雙方建立和諧的租賃關係，減少衝突。
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