很多老年人為了安享晚年，一般會提早開始規劃退休的生活。想要晚年過得更安穩，愈早購買退休儲備計畫、年金、儲蓄保險等都是不錯的選擇。而亦有些老人選擇使用安老按揭這個方式，以便在晚年可以每個月獲取一筆錢來花費。不過，很多人都說安老按揭搵笨，這又是否真實？今天就告訴大家關於逆按揭利弊，不要錯過！本文將深入探討安老按揭的利與弊，幫助您做出更明智的選擇。憑借我們對地產市場的深入了解與經驗，我們將為您提供全面而客觀的分析，揭示安老按揭背後的真實面貌，並幫助您判斷這是否是您晚年財務規劃的最佳選擇。
文章概要
什麼是安老按揭計劃？
安老按揭計畫，由香港按揭證券有限公司的全資附屬機構——香港按證保險有限公司營運。這個計劃，於2017年開始推出，截至目前為止，已經超過十年。
安老按揭也被稱為逆按揭，目的是讓持有香港住宅物業的長者(55歲或以上)，用來作為抵押，並向銀行獲得抵押貸款。
長者透過逆按揭計劃，可以選擇在固定或終身的年金年期內，每個月取得一定的年金金額。另外，長者亦可以申請一次性貸款，以自己安排使用方法。
安老按揭計劃利弊
不知道自己是否適合申請逆按揭？不妨來看看安老按揭的優缺點：
安老按揭優點
作為一種提供給長者的按揭計劃，逆按揭讓長者可以在晚年每個月都領取固定的金額，渡過比較充裕的日子。而且，雖然物業已經抵押給銀行，但是，貸款人還是業主，可以繼續居住在屋內，安享晚年。
貸款人申請貸款時，可以選擇10年、15年、或20年的年期，而大部分情況下，貸款人終身都不需要償還貸款。或者，也可以直接領取一次性的貸款，以作應急之需。至少，在晚年沒有收入的情況下，還可以擁有一筆資金。
安老按揭缺點
安老按揭看似完美，但是否沒有缺點呢？當然不是，否則怎麼會被那麼多人指安老按揭搵笨呢？假設業主沒有打算將物業留給子女，那麼逆按揭的確還是適合的。但是，若想要把物業留給下一代，就無能為力了，因為物業已經抵押給貸款機構。如果到時候要贖回物業，扣除利息與雜費，反而比所借的錢更多。
逆按揭不等於真實的收入，因為這筆錢，其實就是由屋主自己的樓宇中取得。只不過把它抵押給貸款機構，而換來每月固定年金，若沒有償還，到最後銀行還是會將物業賣出以作還債。
另外，若物業樓價超過某一個價值，銀行是不會讓貸款人全數按揭的。銀行會根據標準來計算年金的上限，加起來反而比物業的價值更低。銀行成了最大的贏家，因為可以用更少的錢，買下你的物業。
申請安老按揭資格
要申請安老按揭，必須符合以下資格：
申請人必須55歲或以上，並持有香港身分證
- 還未補地價的資助房屋業主，年齡必須60歲或以上
- 申請人必須沒有破產的呈請
- 申請人不可以有債務重組在身
- 申請人可以是該物業唯一的受益人，或以聯名的方式持有該物業，但只能接受最多三人的聯名申請
- 物業樓齡必須在50年或以下，且沒有任何轉售的限制
- 申請時物業沒有出租的情況下
- 未補地價的資助房屋，必須獲得有關當局的書面批准
申請安老按揭程序
- 申請人首先應該聯絡相關貸款機構，並做初步評估，以了解是否符合申請資格
- 在正式申請之前，必須預約合資格的輔導顧問見面。顧問將會講解逆按揭的特點，並告訴申請人相關權益、責任、與法律後果。完成輔導後，申請者將會收到一張輔導證書
- 申請人可以攜同輔導證書申請逆按揭
- 在貸款日之前貸款人必須完成一份由按證保險公司準備的健康問卷
- 當申請批核，申請人必須簽署抵押文件及相關的法律文件
逆按揭銀行
參與安老按揭計畫的金融機構包括：
- 交銀香港
- 建銀亞洲
- 中銀香港
- 集友銀行
- 華僑永亨
- 渣打銀行
- 上海商業銀行
- 富邦銀行
- 南洋商業銀行
- 東亞銀行
- 香港按揭管理股份有限公司
- 招商永隆
安老按揭計算機
貸款人每一個月會領取的金額，會受到幾個因素影響，包括：年齡、年金年期、樓價、申請人數等。當樓價高時，每個月所領取的年金金額也會隨著更多。另外，如果貸款人的年齡越大，同時年金年期比較短，每個月所領取的年金金額也會相對較高。
假設申請者超過一人，每個月的年金金額，就會以最年輕的那位貸款人來計算。每個月的年金金額，在指定的年金年期內，是不會變動的。也就是說，一旦年金金額一批，就不會再受到任何因素的影響而變動，包括：通膨、樓價、利率等。雖然看起來很好，年金金額能夠鎖定在固定金額內，但是，若物業日後升值，貸款人也不會因此而受惠。
物業價值vs按揭金額表
不同的物業價值，會影響按揭的金額，以下的金額表，以較高金額為準。
| 樓價 | 年金上限 |
| $800萬或以下 | 樓價100% |
| $800-$1200萬 | 樓價80%或$800萬 |
| $1200-$1600萬 | 樓價70%或$960萬 |
| $1600萬以上 | 樓價60%或$1120萬 |
安老按揭費用
申請安老按揭，與普通的按揭一樣，都要支付費用，包括：
- 輔導費：支付給輔導顧問，領取輔導證書後，才能進行申請
- 法律費：律師會辦理按揭相關文件，這些費用，可以加入逆按揭的貸款內
- 手續費：當逆按揭生效後，每一次申請更改年金年期、增加物業抵押、提取一次性貸款等，都需要支付$1000手續費
- 按揭保費：
- 基本按揭保費：物業價值的1.96%，分為7期支付
- 每月按揭保費：根據逆按揭總結欠，以年利率1.25%計算，每月支付
- 利息：根據逆按揭的貸款總結欠，以複息計算
總結
安老按揭計劃，是一項針對長者的按揭計劃。貸款人只要符合資格，即可到相關的金融機構申請。不過，在決定是否要申請這項計劃之前，應該先了解安老按揭的利與弊，以免日後才來發現原來不划算，而指責安老按揭搵笨。
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