香港樓價望塵莫及，想要置業並不是一件輕松的事情。因此，很多有意買樓人士由於預算有限，會選擇以比市價低的半契樓來上車。但是半契樓不好找，很少有業主會主動放上樓盤廣告中。而且，購買半契樓也存在不少風險，如果沒有在事前仔細了解，有可能會因此而延申棘手的問題。本文將為大家拆解有關半契樓的利與弊，同時告訴大家如何找到半契樓！
文章概要
什麽是半契樓
半契樓是指由兩個人共同持有一個物業單位，各自占有一半的業權，使用權力也是一人一半。半契樓共分為兩種類型：
分權共有
兩名物業持有人各自擁有一部分物業的權益，因此被視為各人都擁有物業的獨立部分，屬於分開的業權。業主各自都有物業的自主權，意思是只要其中一位業主，有意自行出售或轉售自己的那一部分業權是可以的，無需獲得另一方的批準。因此，坊間會由半契樓的交易。假設有租金收入，就會按相關的業權份數來分配。
聯權共有
兩名業主都以同等的份額擁有該單位，權力不會分割。他們都可以共同占用物業、享受同等的權益，沒有任何一人能夠以個人身份獨自享有物業的權益，如果其中一位業權持有人離世，他的那一部分業權將會自動轉移至另一方，成為物業的唯一擁有人，因此也稱為長命契。另外，兩名物業持有人都不可以擅自出售物業，必須得到雙方同意才可以。
半契樓是碎契樓嗎？
半契樓和碎契樓的意思差不多，只不過碎契樓的業權更加散，不一定是一半業權。超過兩個業主以上，都屬於碎契樓。比如一個單位一共有四位持有人，他們可以各自持有35%、25%、20%、20%業權。所有人都可以獨立享有自己的那一部分業權，並能夠自由出售及轉讓，因為業權份額是互不重疊的。正因為業權太分散了，因此市場上會出現四分之一碎契樓出讓的情況。
半契樓有什麽好處
半契樓少了50%業權，為什麽人們還願意入手呢？一起來看看半契樓的好處：
1.以優惠價格出售
通常半契樓的價格比市價低大約20%-30%，有的甚至會去到4至5成。對於許多預算有限的買樓人士，這無疑是一個相當大的吸引力，投資成本較小，上車門檻也比較低。
2.租金回報率更高
因為半契樓的價格比市價低許多，因此租金的回報率自然更高，有的甚至可以高達6至7厘。而且，當你以較低租金出租，也可以提高出租率，總體來看更可觀。
3.有升值潛能
若他日你有機會購入另一半業權，就可以出售完整的物業。由於之前以較低價格購入物業，因此擁有更大的升值潛能，出售完整物業後，能夠賺取更大的利潤。
半契樓有什麽壞處
雖然半契樓有可能為業主帶來更大的利潤，但是卻也存在不少風險。
1.無法順利申請按揭貸款
因為半契樓無法提供完整的樓契，一般來說銀行都不接受以半契樓作為按揭抵押，因此會影響按揭申請。若無法順利申請按揭貸款，表示準買家必須一次過支付全款，預算不足的人士就很難成功入手。就算財務公司接受半契樓的按揭申請，息率也會比普通的高許多，有可能20厘或以上。
2.比較難轉售
業權分散的物業，市場需求量往往比較低，造成日後想要轉售比較困難。要出售半契樓通常都需要通過熟悉的經紀代理或拍賣行，才比較容易尋找到適合的買家。
3.與另一位業主的溝通問題
半契樓需要與另一位物業持有人合作，無論是要出售或是出租，都必須與對方溝通與合作。但是，並非每一個業主都願意與你心平氣和的合作，很多時候很難避免出現矛盾。
4.維護與管理的問題
單位需要進行維護與管理的情況下，必須與另一位物業持有人共同商議，而不是獨自去決定。另外，使用物業空間時，需要互相配合才可以避免發生爭議。
半契樓買賣管道
如果想要購買半契樓，可以透過什麽管道？通常半契樓很少會出現在樓盤廣告上，有意購買半契樓人士，可以經過熟悉的經紀代理的介紹，或是透過拍賣行。當然也有些賣家會親自發布宣傳廣告，但是機會卻相對的少。
真實半契樓交易案例
我們可以從交易實例中發現，半契樓成為不少買樓人士的心頭好。就以屯門紫田村81號物業來說，它屬於半契樓，建築面積大約1200平方尺，開價180萬港元，有三名人士爭購，最後以200萬港元賣出，呎價約1667元。另外，沙田博康邨6座高層雙號單位，雖然是無契樓，但最後仍以370萬港元售出，呎價約7551元。
買半契樓注意事項
購買半契樓有可能面對某些風險，因此一定要加倍謹慎，以下是必須注意的事項。
- 必須確認該物業價格是否合理，至少要比市價低才劃算
- 如果能夠，應該了解另一半業權的持有人是否容易溝通，若對方不講理或難以溝通，日後將很難達成協議
- 因為半契樓一般上很難申請按揭，即使財務機構批準，利率往往也比較高，因此，準買家手頭必須要充裕。如果無法順利獲得按揭貸款，有可能需要FullPay
- 半契樓在出售時，有可能會遇到需求量小的情況，因此買家必須考量到日後若急需出售，就必須通過拍賣行或熟悉的地產代理
總結
半契樓沒有完整的樓契，所以賣家通常都會以更低的價格出售。這一類型單位會帶來某方面的壞處，例如：日後要出售也許比較難、無法與另一半業權的持有人溝通、借不到按揭貸款等。不過當然，預算比較充裕的準買家，購買半契樓可以省下更多費用，確實是一項不錯的投資。當買家以較低價格購入半契樓後將它出租，就可以獲得一筆穩定的租金收入，因此租金回報率亦更高。無論如何，由於半契樓的利與弊實在相距甚遠，有意購買半契樓的人士，千萬要謹慎考量其中的好處與壞處！
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