買樓供樓是終身大事，每一年都必須繳付一大筆款項，許多業主都有點喘不過氣。然而，供樓扣稅可以讓業主減輕稅務上的負擔。為了讓各位準業主清楚自己在扣減稅務上的權力，今天就和大家談談關於居所貸款利息扣稅上的種種事項，包括：申請條件、注意事項、及各種常見問題。
文章概要
什麼是居所貸款利息扣除
居所貸款利息扣稅是一項政府的財政預算案中的計劃，根據居所貸款利息支出總額所做出的稅務寬免。對於一些需要透過個人入息課稅中報稅的業主，就可以從居所貸款利息支出總額中，扣除掉稅額的開支。
住宅物業的業主，能夠透過此項計劃享有供樓利息扣稅。另外，政府在2017年的財政預算案中，將原本的15年扣稅年度，增加至20年，供樓利息扣稅上限為$100,000元。業主可以自由的選擇什麼時候使用扣稅的機會，而且不需要連續的使用。
申請扣除居所貸款利息資格
如果要申請這項稅務寬免措施，必須符合以下條件：
- 住宅業主的身份，可以是唯一的物業持有人，或聯權共有人
- 該住宅物業必須處於香港境內，並且根據《差餉條例》來做出評估應課差餉租值的單位。注意，非住宅類型的物業，包括工廈商舖一律不符合資格
- 在有關的課稅年度內，該住宅必須用作為居住的用途。若某個部分不屬於居住用途，那麼居所貸款利息方面就必須作適當的扣減
- 該住宅單位是以香港財產的按揭作為保證，並且用作為居住用途
- 按揭貸款的機構，必須要擁有以下的機構認可：
- 政府機構
- 財物機構
- 領有牌照的放債人
- 註冊儲蓄互助社
- 香港房屋協會
- 你的雇主
- 經稅務局局長批准認可的組織或協會
必須注意的是，無論業主持有多少間住宅物業，但是只可以選出一間為主要居住的地點，以用作為供樓扣稅。
車位的按揭利息可以獲得供樓利息扣稅嗎
車位是可以同時列入居所貸款利息扣除的，但是一定要是自用，而且在該物業的同一個範圍以內。另外，該車位必須與該住宅單位一同購買，並與該物業的按揭貸款利息在同一個課稅年度做出申索。
供樓利息扣稅上限
業主的稅款寬免款額，是以該課稅年度的實際繳付居所供款利息，不過，還必須根據該課稅年度的最高限額為主。目前最新的居所貸款利息扣稅上限為$100,000元。
如果只有一名業主持有該物業，利息免稅額就是業主在該課稅年度，實際所繳付的居所按揭貸款利息。但是，若由幾名業主共同持有某物業，就必須以納稅人所持有的業權比例來計算。
供樓利息扣稅年期
根據政府在2017年的財政預算，已經將原本的15年扣稅年度，延長至20年。因此，業主可以申請最高20年的居所貸款利息扣除。不過，業主可以自由的選擇在什麼時候使用這項扣稅機會，並且不需要連續的使用。
利息免稅額的影響因素
業主們都希望能夠將供樓利息扣稅用到最盡，好讓能夠為自己省下最多。然而，有幾個因素會影響這些供樓扣稅額。由於居所貸款利息扣稅上限為$100,000，業主應該顧及到以下這幾個因素，以將扣稅用到最盡。
1.供款年期
買樓按揭年期越長，借款人所要支出的總利息將會越高，因此越有機會用到盡。
2.息口
有的業主會等待息口調高時才申請扣除居所貸款利息，雖然聽起來沒有錯。但是，按揭的供款額，是會隨著本金的減少而下降。因此，頭幾年的供款利息照理上來說會更高，更能夠用盡利息扣稅額。
更改扣稅選項
對於一些在申索扣稅後卻發現後悔，或後悔沒有在該課稅年度申請扣稅的業主，可以在6個課稅年度內，向稅務局提出更改申請。要取消已經申請的扣稅額，業主需要補交相關的稅務。而想要申請某個課稅年度的供樓扣稅，就向稅務局提交相關的文件。有了這項更改扣稅的選項，業主就無需擔心會倉促做錯決定了。
加按及轉按可以申請供樓扣稅嗎
加按：若業主另外向銀行申請加按，那麼加按這一部分的利息支出，是不可以用來扣稅的。
轉按：若業主將原先的按揭，轉按到其他銀行，假設貸款額沒有改變，只是利率增加，那麼增加的利率，利息支出則可以用來申請扣稅。
出租物業可以獲得供樓利息扣稅嗎
出租物業一樣可以申請利息扣稅，業主可以通過“物業稅”或“個人入息課稅”來評稅。不過，一般上，通過個人入息課稅是比較明智的。因為通常稅務局會在這方面的課稅申請，計算最優惠的方案。稅務局會用對納稅人最好的方式來評稅，並通知他轉換評稅的方法。也就是說，對納稅人更有利。
然而，個人入息課稅的申請條件，是限制申請者是居住在香港。也就是說，每一年在香港居住超過180日，或連續兩年居住超過300日。假設業主長期居住外地，即使持有香港的收租物業，也不能申請個人入息課稅，就無法享有利息扣稅，只能夠以物業稅來計算。
樓花按揭可以申請利息扣稅嗎
對於購買樓花的業主，就算已經成功申請按揭，也不可以申請居所貸款利息扣稅。因為申請供樓利息扣稅的住宅物業，是必須屬於已經落成的物業。
商業大廈可以申請扣稅嗎
居所貸款利息扣稅，只局限於住宅物業。凡是屬於商業化的樓宇，皆不可以申請供樓利息扣稅。
總結
供樓利息扣稅，讓許多業主某程度上減輕了不少供樓的負擔。政府於2017年已經將原本的15年扣稅年度，延長到20年。這對於許多業主來說，實在是一項很好的措施。凡是符合以上條件的住宅物業業主，都有資格申請供樓扣稅。請仔細查看注意事項，以用盡扣稅上限。
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