置業時若手頭比較緊，或銀行所批核的按揭成數不足，準買家將會通過二按來增加多一筆款項，以應付需求。但是，物業二按到底是不是值得？會不會帶來一些壞處？今天這篇文章，將會詳細告訴大家關於什麼是二按，以及如何申請二按等重要事項。
文章概要
什麼是二按
二按意思指的是當借貸人已經有一筆房屋按揭貸款，但他再次通過房屋抵押的方式借款。一般來說，二按可以獲取到更多的資金用於裝修費用、支付子女教育費用等。物業二按的貸款額將會受房屋的估價、房屋原有的貸款餘額、借款人的信用狀況等因素所影響。
再抵押物業，會增加債務負擔，借貸人需要對自己的償還能力進行合理評估，同時還需要支付額外的手續費、評估費、保險費等費用。值得一提的是，若該二按是由財務公司所提供，那麼這筆按揭貸款就不須受限制於金管局，因此，就不需要根據政府所訂立的成數上限，更加靈活。
誰提供二按按揭
二按按揭由誰提供？一般上銀行不會提供 2按，通常由財物公司所提供。如果購買新盤，則有些發展商亦會提供二按服務。其實，無論是一按或二按，發展商都是通過財物公司配合後提供。
要注意，申請二按時，一定要獲得一按的銀行同意。此外，由於這些借貸牽涉到銀行，因此，都必須要通過壓力測試。
什麼是壓力測試
壓力測試是由香港政府訂立的風險評核機制，申請按揭者會以較高的 “假設利率”，及入息水平來計算，看是否能夠通過這個 “假設供款” 的標準。
政府目前所規定的壓力測試是 “加三厘”，也就是將按揭計劃再加上 3% 的利率。以這個三厘獲得的假設性供款之後，就能推算出借貸人是否能夠通過測試。
2019 年的施政報告中，政府撤銷了首置者的壓力測試要求，首置者只需要符合入息要求。然而，其他的按揭申請者，仍然必須通過這些測試，包括二按借貸。
物業二按好處
二按可以讓買家獲得更充裕的資金，以支付裝修或其他費用款項。一般上一按按揭，無法獲得更高的借貸成數。此外，通過財物公司申請二按，程序也比較簡單，更容易獲批。
二按的壞處
通常財物公司所提供的按揭利率，也就是二按利息比銀行更高，因此，不建議一按貸款與二按貸款都通過財物公司借貸。因為這樣會導致息口更高，償還方面將會更困難。
若有必要申請物業二按，建議先從銀行申請一按，然後再向財物公司貸款 2 按。因為銀行的利息較低，讓借貸人減少一些開支。
有的財物公司為了吸引更多人申請借貸，會在沒有經過銀行的同意前，就批出二按貸款。凡是擅自抵押物業，就屬違法，若被銀行發現，是有權力要求借貸人另外再提供抵押，或增加擔保人。當然，銀行也有權提高按揭利率，或要求借貸人將貸款全數償還。因此，千萬不要因為緊急要錢而馬虎去申請二按，而是應該通過合法的途徑去處理所有的程序。
那，若財物公司已經獲得一按貸款的銀行同意，才批出款項，又是否會有風險呢？是的，發展商或財物公司有時候為了讓借貸更吸引，就會在頭幾年提供更低或免利息的優惠。一旦優惠期結束後，有可能大幅度提高借貸利息，讓借貸人難以應對。
供完樓按揭
除了物業二按，業主也可以申請供完樓按揭，以讓手頭資金更充足，這筆資金可以用作來投資、兒女教育費等用途。供完樓按揭，也可以稱為 “重按” 或 “翻按”。
如果申請者沒有入息，按揭最多可以去到 4成，而且必須要進行資產審查。當然，不是每間銀行都能做到 4成，也有的銀行只能辦到 2成半。而如果有入息者，最高按揭可以去到 8成，不過還需要視物業的價格及其他因素而決定，例如：有沒有其他按揭在身。
最長的供完樓按揭年期為 30年，銀行會去考慮借貸人年齡及物業樓齡。例如：借貸人已經 55歲，銀行以 80 扣減償還期，則最長只能做到 25 年，而非 30年。
若有樓契在手，銀行的審批及律師處理文件可以直接同步進行，縮短批核時間，最快一個月就可以取到現金。
在申請供完樓按揭時，銀行會進行驗樓。另外，若該物業存在僭建問題，而這個僭建是包含了結構性的改動，又沒有獲得屋宇署的批准，銀行一般上都不會批准。
二按的申請辦理手續
由財物公司所提供的二按，一般上手續比較簡單，有些更不需要入息證明，而且當日批核。不過，在這麼快的時間內就批核，有可能還沒有經過銀行同意，應該謹慎。
通常發展商已經和銀行溝通好，當買家申請二按前，先通知發展商後，到銀行申請一按貸款就可以了。然後，銀行會將一按和二按的供款，直接列入供款及入息來計算。通過壓力測試，貸款獲批後，借貸人就可以到發展商申請二按。
什麼是 “甩二按”
由於二按利息在頭幾年比較低，隨後就會大幅度增加。許多買家會趁著低利率期限後，將二按借貸轉到銀行，以避免支付高息口，這就稱為 “甩二按”。
但要留意到，屆時如果樓價估值時，未能估到更好的價格，或當樓價滑落時，這樣按揭成數將會受影響。而且，銀行一般上最多只能做到 6 成按揭，因此有必要自行補價。業主可以詢問不同銀行，看看哪家能夠做到更高的估價，以減少補價。
總結
買家可以通過物業二按來獲得更高的借貸成數，不過前提是一定要通過合法的正規二線財務來申請。此外，一定要跟足程序，先獲得一按銀行同意後才進行，以免被發現時遭到懲罰。
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