二次置業全攻略｜從按揭到印花稅的深度解析，掌握二手物業投資關鍵

不少人在持有住宅物業後，想要買第二層樓，希望能夠為自己帶來租金收入，或在將來留給下一代。無論如何，二次置業與首置不同，包括按揭成數、壓力測試、印花稅等等。對於有意購買第二物業的人士，一定做好功課，並在預算上多注意。今天的文章，將會讓大家更了解二次置業的相關事項。

 

按揭成數

根據金管局在2023年7月7日的更新，凡是在這個日子或之後買樓的人士，可以獲得以下的按揭成數。香港政府放寬按揭保險樓價上限，以減輕首置人士的負擔。

樓價	按揭成數
$400-$1000萬	90%
$1000-$1125萬	80%-90%(上限為$900萬)
$1125-$1500萬	80%
$1500-$1715萬	70%-80%(上限為$1200萬)
$1715-$3000萬	70%

然而，以上的按揭成數表，只適用於首置人士。對於買第二層樓的人士，並不能根據這個樓價按揭成數表來承造按揭。以$1000萬單位為例，第二物業是不符合九成按揭的要求。

安保公司規定，若承造六成以上的按揭(屬於高成數按揭)的話，物業只能用作為自住的用途。也因此，買第二層樓的人士很難再向安保公司解釋為自住用途了，總不可能兩間物業都屬於自住用。假設第二物業是屬於出租物業，那麼最高也只能承造五成按揭。

以$600萬樓價為例，若是首置者，可以獲得$540萬按揭成數，但是買第二層樓，只能夠獲得最高$300萬按揭成數。

壓力測試

另外，金管局也規定，所有置業人士在申請樓宇按揭時，必須接受壓力測試(DebttoIncomeRatio，簡稱DTI)。在2022年9月23日，金管局已經下調樓按壓測要求，首置人士的壓測不可以高於50%，若按揭利率上漲加息，則不可以高於60%。

然而，二次置業人士，壓力測試的要求就更高了。貸款人的壓測不可以高於40%，在按揭利率上漲加息後，不可高於50%。當然，銀行在計算收入要求的時候，也會考量到貸款人的每月供款。若申請按揭時，同時有其他按揭貸款，同樣會被列入供款與入息的比率當中。

 

印花稅

首置人士在買樓時能夠以第二標準稅率來繳付從價印花稅，稅額介於$100到4.25%，稅額是根據樓價來決定。假設樓價為$200萬，從價印花稅就是$100。但是，$600萬的樓價，從價印花稅則是2.25%，以此類推。

不過，第二次置業人士，根據《施政報告2023》，凡是在2023年10月25日起，所購買的住宅物業，新住宅從價印花稅(NRSD)將會從原本的15%調整至7.5%。若手上已經持有單位的話，若於一年之內脫售，就可以獲得退稅。

以$900萬樓價為例，若是首次置業者，只需要繳付$27萬(3%)從價印花稅。但是對於第二次置業者來說，就需要繳付$67.5萬(7.5%)新從價印花稅。無論如何，總比原先的15%第二物業印花稅來得好。

如何恢復首置人士身份

很多打算第二次置業的買家，都會因為以上的理由，而希望恢復首置者身份。因為，身為首置人士，可以獲得更高的按揭成數，壓力測試更輕松，印花稅也比較劃算。但是，要如何才能恢復首置者身份呢？

第一，第二物業買家可以將原本的單位業權轉讓給近親，包括父母、子女、兄弟姐妹、或配偶。第二，若第一物業是聯名持有，就可以將自己的業權轉讓給另一方。只要於一年內將業權轉讓，就可以恢復首置者身份。

不過，無論是哪一種甩名方式，都被視為樓宇買賣，同樣需要繳付從價印花稅及律師費。不要為了節省印花稅而隨意報價，因為若成交價格太低，稅局有權親自為物業進行估價，並向業主追討回印花稅的差額。

 

售出第一物業後退稅

只要在購買第二物業之後，於一年內完成第一物業甩名或出售，就可以獲得退稅，也就是原先繳付的多余稅額。不過，買家依然必須先繳付這筆7.5%的新從價印花稅，才能去申請退稅。

一手樓與二手樓

購買一手樓或二手樓，對於第二物業的按揭成數來說是否有什麼差別？基本上是不會有太大差別。

就以二手樓來說，一般的私樓只要業權良好，就可以按照正常的審批程序去處理按揭。而按揭成數亦會受到其他因素所影響，例如樓齡。樓齡越高，按揭的年期也會更短。

對於一手樓，若是現樓，將會以一般的按揭批核程序來進行。但是，若是樓花，就要看物業幾時會落成。

 

影響按揭成數的原因

除了安保，按揭成數還會受到不少因素影響，例如：

• 固定受薪人士：若每月擁有固定收入，就被視為固定受薪。若領取年終花紅，也可以算入收入當中。而以日薪計算的人士，也可以被視為固定收入，不過並不包括佣金成份
• 非固定收入：沒有固定收入的人士，包括：自雇人士和收入不穩定的人士。假設是以收取佣金為收入，那麼就只會計算最近六個月的佣金，然後取個平均數
• 收入是否來自香港：除非申請按揭者可以證明與香港有密切的關系，例如：被公司差派到外地工作，否則將不被香港按揭證券公司接受。另外，也可以通過書面聲明，表示單位將會給近親，以在香港定居
• 資產作為入息證明：對於沒有工作或者已經退休人士，可以用資產作為入息證明。但是，必須存放在銀行超過三個月，包括：股票價值、現金等。而物業價值，則只會估值一半，再加上必須扣減還未清還的按揭本金

 

總結

第二次置業的人士，相比首置人士需要支付的費用更高。因為需要繳付更高的第二物業印花稅、獲批更低的按揭成數、同時還需要通過更高難度的壓力測試。但是，無論如何，購買第二物業能夠為你帶來豐厚且穩定的租金收入，長遠來講，將會抵消這筆支出。因此，在選擇物業的環境、地點、樓齡、設施方面，一定要相當周全。購買到升值能力高的樓宇，將來才可以獲得更好的利潤。