大部分香港小市民，省吃省用大半輩子，才有機會買樓。二手樓交通比較方便、管理費比較低、還有可以議價的空間，因此成為許多買樓人士的首選。然而，買二手樓有不少應該留意的部分，絕對不可以馬虎，否則很容易中伏。今天將會和大家探討買二手樓注意事項，同時告訴大家睇樓必問問題，以免遇到不良賣家時不懂得應對。
文章概要
睇樓注意事項
睇樓注意事項不少，尤其是買二手樓，為什麽？我們一起來看。
1. 化妝樓的問題
有些不良業主因為想要盡快脫手，但是又想要討個好價格，因此不會花時間與金錢去認真維修單位。由於二手樓樓齡不小，很難避免會出現漏水、滲水、墻身剝落、地板損壞、水管破裂的問題。不良業主只會簡單的粉飾，只要遮掩了受損電線或漏水部位，不讓買家在睇樓時發現就算了。若買家沒有認真去做功課，在成交後才發現，那麽就虧大了，必須自己掏腰包去自行維修。
要避免買入化妝樓，買家可以：
- 盡量選擇在下大雨之後睇樓。因為若單位有漏水或滲水問題，這個時候最容易被識破
- 留意地板有沒有水漬、發黴、或鼓起的現象。在地板/地磚上敲打，以檢查是否有空鼓
- 留意天花板有沒有剝落，或水管是否有漏水，同時注意是不是假天花，因為有些不良業主為了省下裝修費，隨便用假天花遮掩漏水問題，以瞞過買家
2. 主力墻
主力墻是整個單位的最重要支柱，如果不幸被業主拆除，除了會影響單位的結構，日後若被屋宇署發現，還會被罰款。主力墻一般上厚度大約 6-16 寸，而非主力墻的厚度至少有 4寸。主力墻有足夠的承托力，以免樓宇坍塌，若被違例拆除並發生坍塌事件，將有可能構成傷亡事件。
如何檢查是否主力墻？我們可以直接用手去敲打墻身，主力墻因為比較厚和堅硬，所以發出的聲音是低沈的。而非主力墻比較薄，所以發出的聲音會比較大，而且有一種空洞的回音。另外，買家有機會看一看單位的圖則，也可以輕易發現是否主力墻，因為主力墻的線條是較粗的。
3. 間隔有沒有改動
每個人都有自己喜歡的風格與需求，也許業主之前因為某些因素，而將單位內的間隔改動過。買家應該留意這些間隔，是否改動成不實際的情形，例如：玄關位不實用、有橫梁壓頂的情形、窗戶被封閉缺少光線、柱子成了阻擋的物體等。
另外，廚房是最多人改動的範圍，例如將原本的廚房改為開放式、或中島廚房等。雖然業主認為這些改動很完美，但是對於買家來說卻未必是一件好事，千萬要留意。
除了實用與否，買家一定要了解這些改動，是否已經入則。因為沒有入則就自行改動的單位，有可能會影響按揭，銀行或許會要求按揭申請人將單位還原，無形中多了一筆龐大的開銷。要檢查間隔改動是否合規，可以查看入伙紙或大廈公契。
4. 單位附近設施
還有什麽買樓注意事項？就是單位附近的公共設施，例如：車站、商場、鐵路、公園、停車場、銀行等。另外，也應該觀察這一區的網絡接收有無問題，畢竟網絡連接是現代人最重要的事項，無論工作或與朋友聯系都需要使用。
因為是買二手樓，有時候因為樓齡較舊，連帶四周圍的環境也許會有些髒亂。所以，一定要留意附近有沒有垃圾房，衛生程度如何、是否有電梯，狀態完好與否。有些舊單位，附近的市場會比較淩亂，如果你相當重視這方面的問題，那麽就一定要多走幾趟，做好實地觀察。
5. 留意單位是否兇宅
沒有人希望購買兇宅，一旦不慎購入，就很難脫手。不過，檢查單位是否兇宅不是那麽簡單，也沒有一個明確的管道去查閱。不過，我們可以盡量通過一些兇宅網頁來查看，雖然網頁內的資料並不一定完整，而且每個人對兇宅的定義也不相同，但是至少要盡力去檢查，求個安心。另外，買家也可以嘗試向銀行進行估價，因為有些銀行對兇宅相當保守，若不願意去估價，表示該單位也許有什麽問題。
睇樓必問問題
1. 為什麽要賣樓？
從賣家的回答中，買家可以大略知道單位是否有什麽問題。
2. 放盤多久了？
若放盤很久依然找不到買家，是不是該單位有問題？或是價格太貴？買家可以因此而獲得更好的議價。
買二手樓程序
買二手樓的人士，可以參考以下的買樓程序，以了解自己應該如何進行。
1. 簽睇樓紙
買家委托地產代理找二手樓，代理會要求填寫一份具有法律效力的文件 —— 睇樓紙。睇樓紙會列出一些重要事項，買家在這段期間，只能透過這個代理購買單位。成交時，也必須支付一筆代理佣金。
2. 睇樓
地產經紀會帶準買家睇樓，買家應該要有基本的睇樓技巧，以免中伏。
3. 查冊
若睇樓後準買家認為該單位不錯，可以要求代理向業主議價。代理也會協助買家進行查冊。不過，其實買家也可以自行到土地注冊處的網頁，購買相關文件，以了解該單位的背景資料。每一份文件 $15。
4. 簽署臨時買賣合約
接下來代理會要求買家簽署臨時買賣合約，並向買家收取大約樓價 3%-5% 的細訂。
5. 簽署正式買賣合約
簽訂臨約後的 14天，買家必須到律師樓簽署正式買賣合約，同時支付大訂。律師會協助買家去打厘印。
6. 申請按揭
在簽署臨時買賣合約後，買家就可以前往銀行申請樓宇按揭。買家可以選擇自己到銀行辦理，或委托按揭中介公司的協助。
7. 購買保險
申請按揭時，銀行會要求申請者購買火險，不過有些銀行會送火險和家居保險。
8. 成交
在成交日當天，買賣雙方的律師會審核樓契沒有問題，然後安排好管理費，並讓雙方簽署 “轉讓契”。之後，律師會通知銀行放款，買家這時候就可以收到鑰匙了。
總結
睇二手樓的時候，真的有很多重要事項需要留意，否則準買家很容易中伏。尤其是當遇到不良的賣家，新手買家真的很難去應付。以上詳細分享了各種睇樓注意事項，相信大家已經掌握了不少睇樓技巧。盼望各位有意購買二手樓的人士，能夠多留意，並早日找到自己的心水單位！
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