臨時買賣合約是樓宇買賣其中一個必經程序，具有法律效力。但是，依然有許多買家不知道當中的細節，更不清楚自己應該負的責任。若沒有認真處理並取消交易，就屬於買樓撻訂，需要放棄訂金，最慘還是有可能被追討樓宇差價。無論如何，在買樓時把臨時合約搞清楚非常重要。本文將從臨時買賣合約的簽訂到撻訂的處理，全面解析臨時買賣合約的每一個細節，幫助您在房產交易中更加自信。今天就讓我們一起，來詳細了解關於臨時買賣合約！
文章概要
什麽是臨時買賣合約
當買家與賣家談妥價格與細節後，需要簽署一份文件 —— 臨時買賣合約。一旦雙方都簽訂了臨時合約，表示大家都同意會按著合約上的成交日期與價格來完成買賣交易。
香港法例有規定，如果在交易之時沒有簽訂臨時買賣合約，法庭將不會受理相關買賣所引起的訴訟事故。可是，只要簽了臨約，若任何一方沒有遵守合約條款履行責任，就必須作出賠償。即使臨約內容簡單，同樣具有法律約束力。
通常地產代理會提供臨時買賣合約樣本，但是若買賣雙方並沒有通過地產代理，那麽就需要自己訂立臨時合約。當然，臨時買賣合約範本看似簡單，但是若雙方都沒有經驗，也可以委托律師去代辦。
簽臨時買賣合約的過程
什麽時候需要簽臨時合約？以下是簽約前的買樓過程：
- 尋找適合的單位，可以通過上網搜索或到地產代理詢問
- 有心水單位後，就可以安排去睇樓
- 接下來，與賣家談好價格，若是通過地產代理，也可以要求地產經紀幫忙議價
- 一切都沒問題後，買賣雙方需要安排簽臨時合約
- 臨約成交後，應該於 14 天內再簽正式買賣合約
臨時買賣合約條款
臨時合約應該如何擬定？這些都是應該列明的條款：
- 買賣雙方資料：姓名、身份證、地址
- 物業資料：地址、是否有車位、天台、露台等
- 樓價
- 款項支付的方式，其中包括：臨時訂金金額、什麽時候需要付清樓價尾數
- 交吉日期
- 是否連租約出售
- 物業是否不受產權限制，例如：按揭、業權、釘契等
- 買賣雙方代表律師名稱
- 律師費與印花稅的責任
- 如果任何一方撻訂，應該如何負責
- 代理佣金應該由誰來支付，金額多少
- 單位是否連同家私及家電
撻訂與賠訂
撻訂意思是，在簽下臨時買賣合約後，買賣任何一方若反悔並放棄交易，就被稱為撻訂。臨時租約取消，同樣會受到法律的保障。若買方撻訂，訂金會被賣方沒收，並需要支付買賣雙方的經紀佣金。而若反悔的是賣方，就必須退還訂金給買家，稱為賠訂。此外，也必須支付買賣雙方的經紀佣金。
根據 2013 年的條例，購買新盤的買家簽下臨時買賣合約後，會有 5 個工作天的冷靜期。若是在這 5 天內，買家決定放棄交易，就必須放棄所繳付的樓價訂金。而超過 5 天冷靜期後決定放棄交易的話，除了必須放棄已經支付的訂金，發展商也有權利追討回其他損失。
不過，這個冷靜期只適用於購買新盤，若是購買二手盤，就沒有所謂的冷靜期了。只要是簽了臨時合約，若是放棄交易，就屬於撻訂。
撻訂如何賠償
如果買家撻訂，通常需要對賣方作出以下賠償：
- 已經支付的訂金 (通常為樓價的 3-5%)
- 買賣雙方的地產經紀佣金 (通常為樓價的 2%)
- 凡是在交易過程中所涉及到的費用 (包括：律師費及印花稅等)
臨時買賣合約需要打厘印嗎
租約要有法律效力，就必須打厘印。而臨時合約需要打厘印與否，就取決於買方與賣方什麽時候會簽正式買賣合約。按常理，簽了臨時買賣合約後，需要在 14 天內再簽正式買賣合約。但是若雙方無法在 14 天內完成正式買賣合約的簽署，就需要將臨時合約送去打厘印。打厘印的費用為 $100。
什麽是正式買賣合約
通常在簽臨時買賣合約後，14天內需要簽署正式買賣合約。基本上兩份樓約的細節相似，不過正式買賣合約的內容肯定會較為詳細。律師會准備正式買賣合約樣本，簽署完成後，買方就可以去申請樓宇按揭。
正式買賣合約所涵蓋的內容包括：
- 物業資料：地址、地段號碼、政府租約年期、土地不分割的份數、公契的詳情等
- 物業所有權：賣方必須提供物業過去 15 年的持有權證明
一定要收好正式買賣合約正本，因為這是具有法律效力的。若任何一方違約，取消交易，是可以被追討回訂金，或根據樓約中的違約條例去追討回賠償金額。
臨時合約可以轉名嗎
無論臨時合約是否有進行打厘印，它依然屬於具有約束力的重要文件。假設買方在簽妥臨時買賣合約後，想要轉名或加名，簽改名契樣本時必須要再支付從價印花稅及額外印花稅。不過，若雙方同意息事寧人，在沒有打厘印的情況下，將可以不支付額外費用。
那麽近親轉名是否能夠豁減印花稅？對於親屬轉名或加名，可以被視為內部轉讓，就能夠豁減印花稅了。誰可以被視為近親？包括：配偶、子女、父母、兄弟姐妹。
業權問題可以取消交易嗎
在雙方簽署了臨時買賣合約之後，買家才發現物業存在業權問題，可以提供有力的證據，證明在簽樓約之前是不知情的。只要理由充足，買家是可以踢契，並要求賣家退還所有訂金。買家成功踢契後，無需擔心撻訂的問題，也不需要對賣方作出任何賠償。
總結
當買家物色到心水單位，在談妥價格後，地產經紀就會准備臨時買賣合約樣本。簽署臨時買賣合約之後，若是任何一方想要取消交易，都必須給對方作出賠償，因為臨時合約同樣具有法律效力。因此，必須重視臨時合約，不可以草率行事。然而，只要理由充足，能夠證明對方有意隱瞞實情，亦有機會踢契成功。一旦踢契成功後，將無需作出任何賠償，並取消交易。
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