【村屋按揭】按揭須知及貼士

市中心的私樓價格年年飆升，上車愈來愈難；反觀村屋環境清幽，空間闊落，間隔實用，價格亦較平民，吸引首置及投資人士青睞。以下宜家置業提供一些村屋按揭資訊及小貼士，以助各位準買家早日入手心水靚屋！

村屋最新按揭成數

注意，高成數按揭需要經按揭保險，做法和多層大廈一樣；而新界原居民承繼祖先而集體擁有的「祖堂地」，以及有轉售限制之村屋，均不符合資格。

而如果村屋為重按套現，便不能用新成數，只可用舊成數，即：樓價600萬或以下，最多8成；樓價600萬至1000萬，最多6成，上限500萬元；樓價1000萬以上，最多5成。

村屋按揭須知

按揭年期

村屋按揭的最長還款期一般為30年，市面上大部份銀行在計算村屋按揭年期時均以「65年減」作準則。如經按保申請按揭，最高按揭年期會以「55年減樓齡計算（最長30年）」計算。

最新按揭成數

村屋按揭一般最高可承造50%至60%。經按保計劃，樓價HK$8,000,000以下最高可借貸八成半，而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。不過準買家要留意村屋一般都有僭建問題，因此銀行不一定會借足八成半。

利率和回贈

村屋按揭計劃與私樓一樣均可以選擇以H按 、 P按或定息按揭供款。過往銀行一般只會向村屋按揭批出P按計劃，但現時市面上不少銀行將村屋按揭的利率和現金回贈與多層大廈睇齊，同樣可做到 H+1.25% 利率和高達 2% 現金回贈，視乎買家個別情況而定。

壓力測試

為避免市民過度借貸，政府推出壓力測試。當準業主向銀行申請按揭時均需要先通過壓力測試。借款人的每月按揭供款額不可高於供款入息比率的50%，而且即使按息上升3%(壓力測試要求)，按揭供款亦不可超過申請人每月收入之60%。不過，在新規例下，即使借貸人未能符合壓力測試要求，仍然可以經按揭保險獲批最高8成半按揭，但最終決定權取決於於銀行。

村屋按揭 5大貼士

必需齊契及路權清晰

村屋由於有轉讓限制，所以銀行在審批方面特別嚴格，因此必需要齊契，包括要領取滿意紙，樓契需付有平面圖（花園或車位）或側窗紙等等，如果村屋樓齡在五年以下，更有可能需要補地價。

另外，村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權，因此購入前要了解道路使用權，避免出現路權糾紛。

* 沒有路權、未補地價、沒有滿意紙、以及樓契沒有平面圖，都是銀行不批按揭的主要原因。

樓齡新、屋苑式管理較易批

村屋按揭的供款年期上限是65減樓齡，如果申請按揭保險，則縮短至55減樓齡，上限最多30年。如果你屬於首次置業兼做高成數按揭，又想批足30年期，樓齡最好不要超過25年。

然而，有些村屋有過百年歷史，有些甚至屬於是「祖堂地」或「舊屋地」的村屋，銀行未必會接納這類物業的按揭申請。總之，樓齡愈新、有屋苑式管理的村屋，會愈易獲批按揭。

物業沒有僭建

不少村屋有天台玻璃屋、間格改動等僭建問題，由於銀行做村屋按揭前，很多時會派人驗樓，一旦發現僭建，理論上要清拆僭建及還原物業，銀行始會批按揭。但銀行一般做法是，會將還原費用在估價中扣減，因此會出現借不足的情況。

至於一些較為複雜的僭建，例如有地牢、花園泳池、將上下兩層打通等等，由於還原費用極高，銀行更有機會拒批按揭。

預留足夠審批時間

由於村屋業權複雜，銀行需要較多時間查看法律文件，又需要驗樓，所以按揭審批事間一般會較長，通常是一個月以上，所以大家必需預留至少2個月成交期，以防在成交日批不出按揭而要撻訂。

資金勿預太緊

雖然村屋最高可承造8成半按揭，但由於村屋交投疏落，會容易出現估價不足的情況，特別是一些較為偏遠、沒有公共交通、樓齡舊、沒有屋苑管理的村屋，銀行估價更加保守。因此買家宜預備充足的資金，尤其是打算做高成數按揭人士，一旦出現估價不足，要支付額外首期開支時，也可以輕鬆應對。

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